Vendo meu imóvel por R$ 1 milhão ou tento alugá-lo?

Dúvida da internauta: Tenho um imóvel de família há anos, o qual uso para locação. Tive muita dor de cabeça para retirar um inquilino comercial que ficou seis anos sem pagar o aluguel, e nunca consegui receber os valores judicialmente. O imóvel é muito antigo, localizado em zona comercial de Campinas (SP). Ocorre que não o consigo alugar há dois anos; no entanto, há muitos interessados em comprá-lo. Há pouco tempo surgiu um pretendente à locação, por um preço inferior ao que eu desejava e abaixo do praticado no mercado. O candidato a inquilino também deseja locar o imóvel por dez anos. Enfim, caso fechemos o negócio, o valor do aluguel seria de 4 mil reais, sendo que o imóvel está avaliado em cerca de um milhão de reais. É mais vantajoso manter essa renda mensal de 4 mil reais na locação ou vender o imóvel por um milhão de reais e investir a quantia?

Resposta de Samy Dana e Alex Del Giglio*:

A decisão entre vender ou alugar um imóvel que está disponível, requer a avaliação de alguns critérios.

Primeiramente, sugerimos que você calcule a taxa bruta do aluguel, que é o valor que receberá mensalmente sobre o valor do imóvel. Para um imóvel de um milhão de reais, que pode ser alugado por 4 mil reais, por exemplo, essa taxa será de 0,40%. Repare que este retorno é inferior à taxa de rentabilidade bruta das principais aplicações financeiras de baixo risco, que gira, hoje, em torno de 0,70% ao mês e tende a aumentar no transcorrer dos próximos meses, face à perspectiva de novos aumentos na taxa básica de juros da economia, a taxa Selic.

Ainda que a taxa de aluguel seja igual à taxa de uma aplicação financeira de baixo risco, o imóvel possui um risco maior, uma vez que o proprietário pode eventualmente não receber o aluguel, além de ter que arcar com custos de conservação e benfeitorias.

Afora a taxa de aluguel, é necessário analisar eventuais expectativas de valorização (ou desvalorização) dos preços para o setor. A maior parte dos estudos aponta, no atual cenário, para uma acomodação de preços nas grandes cidades.

Por fim, não esqueça que um imóvel alugado tem pouca liquidez, ou seja, o dinheiro fica "preso", e caso o proprietário necessite do montante não terá o valor imediatamente.

Assim, alugar seu imóvel não me parece a atitude mais acertada na atual conjuntura. É preferível vender o imóvel e deixar o recurso rendendo em uma aplicação financeira de baixo risco.

(*) Samy Dana é Ph.D. em Business, professor da FGV e coordenador do Núcleo de Cultura e Criatividade GV Cult. É consultor de empresas nacionais e internacionais dos setores real e financeiro e de órgãos governamentais, além de autor de livros de finanças pessoais. Esta resposta foi escrita em parceria com Alex Del Giglio, economista pela Univerisidade de São Paulo (USP), com extensão em finanças pela ESC Bordeaux e mestrado em Administração pela FGV. Responsável pela área educacional da Prime Finance Investimentos AAI Ltda., com sede em Manaus.

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