Vale a pena migrar financiamento de imóvel para a Caixa

São Paulo - As reduções nas taxas de financiamento de imóveis da Caixa começaram a valer nesta sexta-feira (4), junto com a abertura do 8º feirão anual de imóveis da Caixa . EXAME.com consultou o presidente do Instituto Brasileiro de Finanças, Perícias e Cálculos (Ibrafin), Anísio Castelo Branco, e ele comprovou que as novas opções são vantajosas não apenas para quem quer iniciar o financiamento de um imóvel, mas para quem quer fazer a portabilidade do crédito imobiliário.

Para comprovar se a portabilidade é vantajosa, devem ser seguidos basicamente os seguintes passos: em primeiro lugar, o mutuário deve verificar a taxa de juro cobrada no atual financiamento e a taxa oferecida pela Caixa; depois, ele deve calcular a diferença entre a soma das prestações que restam no banco atual e as que serão pagas se a dívida for transferida para a Caixa; por fim, deve-se subtrair as taxas de cartório cobrada pela alteração do financiamento, a diferença entre os custos dos seguros de cada instituição e entre as taxas de administração.

Comparação entre as taxas de juro

Para iniciar o cálculo, Anísio fez uma simulação sobre a economia resultante da troca da taxa de juro do financiamento no banco inicial e na Caixa. Ele usou como modelo um financiamento de 450.000 reais, com prazo de 360 meses (30 anos). A taxa de prestação da Caixa usada como base é a de 9% ao ano, taxa máxima cobrada na Caixa para financiamentos de imóveis de até 500.000 reais e taxa cobrada para financiamentos de imóveis de mais de 500.000 reais para quem tem conta-salário no banco. Considerou-se para o banco anterior uma taxa de 12% ao ano, que, segundo Castelo Branco, é a taxa média cobrada pelos bancos privados em financiamentos imobiliários.

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Prazo restante	Saldo devedor (R$)	Prestação Caixa 9% a.a. (R$)*	Prestação banco anterior 12% a.a. (R$)*	Economia total (R$)
5 anos	375.000	3.961	4.820	128.761
10 anos	300.000	3.421	4.108	82.475
15 anos	225.000	2.880	3.396	46.457
20 anos	150.000	2.340	2.685	20.704
25 anos	75.000	1.799	1.973	5.219

(*) Prestações calculadas para uma pessoa solteira de 35 anos

“Com essa simulação fica claro que é vantajoso migrar o financiamento, principalmente quando ainda há muitas parcelas a pagar. Mesmo subtraindo os custos cobrados pela transferência da dívida, a economia é muito grande”, comenta Anísio.

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Taxas cartorárias

Depois de checar a economia total, o mutuário deve subtrair os gastos com as duas taxas de cartório cobradas na portabilidade: a taxa de averbação do valor declarado (pelo cancelamento do financiamento) e a de registro do novo financiamento. Estas taxas variam de acordo com o valor do imóvel e com a região. As tabelas com as taxas referentes a cada estado podem ser consultadas no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (Irib).

Para o financiamento usado na simulação, no valor de 450.000 reais , são cobrados 1.792 reais pelo registro da nova garantia, mais 556 reais pelo cancelamento da outra dívida, totalizando 2.348 reais - valores válidos para o Estado de São Paulo, de acordo com a tabela da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp).

É importante que o mutuário observe que as taxas pagas para migração da dívida são as mesmas que foram pagas no início do financiamento. Isto é, para fazer a portabilidade, ele irá pagar duas vezes as mesmas taxas. Por isso, antes de fazer a transferência, deve-se ponderar se a economia obtida com a migração da dívida  é superior às taxas cartorárias.

“Os cartórios têm um prazo de 30 dias para fazer esses registros da portabilidade, mas isso normalmente acontece em torno de 7 a 10 dias. O cliente deve observar também que, para imóveis com valores inferiores a 500.000 reais, dentro do SFH, há um desconto de 50% nas taxas, e aí a portabilidade pode valer ainda mais pena ”, explica Franciso Toledo, vice-presidente da Arisp.

Taxa de administração

Segundo o presidente do Ibrafin, na Caixa é cobrada uma taxa de administração fixa no valor de 25 reais por mês. Ele explica que alguns bancos podem cobrar esta taxa e outros não. Se no financiamento atual for cobrada esta taxa, deve-se somar o valor total que seria pago por ela a partir do momento que se considera a portabilidade até o final do financiamento atual e qual seria o mesmo  valor pago com a taxa da Caixa.

Tomando o exemplo do financiamento de 450.000 reais, em 360 meses a Caixa cobraria um total de 9.000 reais.

Taxas de seguro

Para os financiamentos imobiliários são cobrados dois tipos de seguro, o MIP (Morte e Invalidez Permanente) e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel). De acordo com Castelo Branco, o valor do seguro só vai sofrer alterações caso a seguradora contratada no primeiro financiamento seja diferente daquela contratada no segundo. Se permanecer a mesma seguradora, como em ambos os seguros as taxas são pré-fixadas de acordo com o valor total do financiamento, não há alterações, mesmo que na nova instituição o mutuário pague menos pelas parcelas.

Portanto, a diferença com as taxas de seguro só entra na conta caso também sejam contratadas diferentes seguradoras nas instituições em questão.

Resultado

Um mutuário que fez o financiamento de 450.000 reais em 360 meses e deseja fazer a portabilidade depois de 15 anos terá portanto: uma economia de 46.457 reais apenas com as mudanças de taxa. Deste montante, ele terá que subtrair: as taxas cartorárias, no valor de 4.696 reais (taxa de averbação + taxa de registro pagas no início do financiamento e na transferência). Se no banco atual ele não tiver cobrança de taxa administrativa e passar a ter na Caixa, ele deve subtrair ainda 4.500 reais (25 reais das taxas fixas da Caixa cobradas pelos próximos 15 anos). Por fim, desconsiderando que haja mudança de seguradora, ele terá com tudo uma economia de 37.261 reais (46.457 – 4.696 - 4.500 = 37.261).

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Opções de financiamento da Caixa

Vale ressaltar que a simulação foi feita no caso de uma migração do financiamento para uma taxa de 9% da Caixa. A portabilidade pode ser mais vantajosa se os juros oferecidos forem ainda maiores ou pode chegar a ser desvantajosa em condições de financiamento cujo juro cobrado for maior.

Para valores acima de 500.000, fora do Sistema Financeiro de Habitação, as taxas da Caixa caíram de 11% para 10% para todos os clientes. E para quem tem conta-salário a nova taxa passa a ser de 9%.

Para valores abaixo de 500.000, que se enquadram no SFH, as taxas variam de 4,6% a.a. até 9% a.a.. 

Portabilidade de crédito

A portabilidade de crédito é prevista pela Resolução 3.401/2006 do Banco Central. Ela permite que o consumidor que já possui um empréstimo ou financiamento pesquise por melhores condições de pagamento, e, se desejar, transfira sua dívida para outra instituição sem a cobrança de taxas. Cabe à nova instituição quitar o empréstimo no banco anterior.

Outra vantagem da portabilidade de crédito é que ao realizar a transferência não há cobrança do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF).