Saiba avaliar quando um fundo imobiliário é de fato rentável

São Paulo – A rentabilidade é talvez a primeira coisa que o investidor olha antes de decidir investir em um fundo. E no caso dos fundos imobiliários não é diferente. Mas o que é uma boa rentabilidade quando se trata de fundos que investem em imóveis corporativos? Como saber se um fundo imobiliário é efetivamente rentável?

Fundos imobiliários normalmente têm cotas negociadas em Bolsa e, se atendidas certas exigências, distribuem rendimentos isentos de imposto de renda para as pessoas físicas. Em função disso, o histórico de rendimentos só está disponível para os fundos que já são negociados em Bolsa há certo tempo.

Se a sua ideia é investir em um fundo que já tenha suas cotas negociadas na Bolsa de Valores, veja a seguir como avaliar sua rentabilidade antes de fazer essa escolha. Lembrando que este é apenas o primeiro passo antes de escolher um fundo, e que há outros fatores a serem ponderados.

Fundos distribuem dinheiro

Fundos imobiliários não são como outros fundos de investimento, que divulgam uma rentabilidade percentual mensal, convertida em dinheiro quando ocorre o resgate das cotas. Aliás, em fundos imobiliários não existe resgate de cotas.

Nos fundos de renda fixa, por exemplo, basta o investidor aplicar qualquer quantia acima do mínimo exigido, e resgatar suas cotas quando quiser reaver o dinheiro. Já nos fundos imobiliários, é preciso comprar as cotas a preço de mercado, e para sair do investimento é necessário vendê-las na Bolsa a outro interessado, como se fossem ações. O lucro advindo da venda das cotas é tributado em 20%.

Assim, os fundos distribuem periodicamente um valor em dinheiro, que pode ser reinvestido na compra de novas cotas ou não. É a quantia referente aos aluguéis pagos, ou ainda a distribuição de lucros pela venda de um imóvel na carteira. Esse valor é isento de IR.

O rendimento distribuído, portanto, é o mesmo para todos os cotistas em determinado momento. Portanto, a rentabilidade do fundo depende mesmo do preço que o investidor pagou pelas cotas.

Por exemplo, se o investidor comprou cada cota por 100 reais e hoje recebe 1 real por cota todos os meses, a rentabilidade do fundo, para ele, é de 1% ao mês. Outro investidor que tenha comprado cotas desse mesmo fundo por 150 reais a cota também receberá o mesmo valor de 1 real por cota. Sua rentabilidade, portanto, é de 0,67% ao mês.

Analise um histórico longo e o fluxo dos pagamentos

Quanto maior o histórico de rentabilidade, mais fácil entender como ocorrem os pagamentos de um fundo. Se é um fundo que rende aluguéis, por exemplo, seu histórico tende a ser mais estável, pois o valor do aluguel só costuma se alterar quando há reajustes.

A menos que seja um fundo cujas receitas de aluguel estejam atreladas ao negócio dos imóveis da carteira. Fundos que investem em shopping centers, por exemplo, costumam apresentar sazonalidades nos rendimentos, uma vez que parte do aluguel pago pelos lojistas é fixa, e a outra é condicionada às vendas.

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Com relação aos reajustes, você poderá perceber se eles apenas repõem a inflação ou se há reajuste real, conforme o mercado. Alguns contratos preveem reajustes reais a cada três anos, enquanto outros só preveem esses reajustes numa eventual renovação, a cada dez anos.

“Quanto maior o histórico, melhor. Procure entender se esse histórico é estável, se os pagamentos cresceram apenas com a reposição da inflação, se há algum tipo de sazonalidade ou outras variações”, aconselha Arthur Vieira de Moraes, agente autônomo especializado em fundos imobiliários.

Veja se o fundo paga rendimentos mensalmente ou se há outra periodicidade – trimestral ou semestral, por exemplo. Verifique ainda se, em determinado mês, houve um aumento ou uma queda forte no rendimento. Se houver distribuição dos lucros da venda de um imóvel, provavelmente o valor do rendimento vai aumentar por um ou alguns meses.

“É preciso separar o que é receita operacional – de aluguel – do que é receita não operacional – como os ganhos com a venda de imóveis. O mais importante é olhar o valor efetivo do aluguel, pois é isso que o investidor vai receber sempre”, explica Vieira de Moraes.

É claro que apenas de olhar o histórico de rentabilidade fica difícil entender aquele sobe-e-desce. Por isso, o especialista aconselha que o investidor recorra aos comunicados dos fundos ao mercado, disponíveis na aba “Comunicados e Outros Documentos” de cada fundo na página da BM&FBovespa. Alguns fundos publicam esses documentos em seu site.

Lá constam as distribuições de rendimentos, atas de assembleias de cotistas e outros informativos ordenados por data. Assim, ao verificar um desvio em algum momento do histórico de rendimentos, o investidor pode verificar o que aconteceu perto daquela data.

Cheque ainda se o fundo está amortizando cotas (devolvendo partes do principal aos cotistas) e se isso quer dizer que ele está em período de desinvestimento, podendo se encerrar em breve.

Caso não esteja conseguindo entender alguma mudança na distribuição de rendimentos, o investidor pode ainda recorrer ao gestor do fundo para tirar as dúvidas.

Compare a rentabilidade com outras aplicações e defina a boa rentabilidade para você

Bons rendimentos dependem das circunstâncias da economia. Fundos imobiliários são investimentos de risco, e não aplicações de renda fixa. O preço das cotas pode cair, assim como os rendimentos, que podem ser afetados pela vacância dos imóveis, pela sazonalidade, por reajustes para baixo (caso haja queda dos aluguéis na região), por períodos de baixa nas receitas dos inquilinos (no caso dos fundos que tem parte do aluguel variável), entre outros fatores.

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Assim, eles precisam pagar mais que os investimentos conservadores para valerem a pena. De acordo com Arthur Vieira de Moraes, com o patamar atual da taxa básica de juros (7,50% ao ano), uma rentabilidade líquida de taxas de 0,60% ou 0,65% ao mês em um fundo imobiliário já é interessante, pois é mais do que é possível ganhar na renda fixa. “Mas quando a Selic estava em 10% ao ano, esse rendimento não era suficiente”, diz.

Hoje, uma aplicação financeira que tenha rendimento semelhante à taxa Selic paga 0,60% ao mês, sendo que ainda haverá, muito provavelmente, incidência de IR e taxas sobre esse percentual. Um fundo imobiliário com rentabilidade líquida de taxas de 0,60% ao mês, portanto, já é mais interessante, uma vez que não há incidência de IR.

Você pode ainda fazer a comparação com as NTN-B, títulos vendidos via Tesouro Direto que pagam uma taxa prefixada mais a inflação pelo IPCA. Como os aluguéis dos fundos imobiliários também são corrigidos pela inflação, essa comparação é mais precisa.

As NTN-B atualmente pagam de 3,73% a 4,44% ao ano acima da inflação, antes do desconto de taxas e IR. Portanto, um fundo imobiliário com rendimento de aluguéis líquido de 0,60% ao mês (ou 7,43% ao ano) vale mais a pena.

É claro que é preciso avaliar os riscos do fundo para saber se esse prêmio de risco – o valor que o fundo paga acima da renda fixa – é realmente o suficiente.

Por exemplo, um fundo pode estar com uma rentabilidade muito alta em dado momento porque o preço das suas cotas caiu bruscamente, em função de um problema qualquer: uma ameaça de calote ou de vacância importante, por exemplo.

Já um fundo sólido e com ótimos inquilinos pode ficar caro, uma vez que os investidores correram para ele, aumentando o preço da cota e reduzindo a rentabilidade em termos percentuais.

Outro ponto a se avaliar é a liquidez do fundo. “Mesmo que o fundo seja ótimo, se for pouco negociado, o preço das cotas precisa estar baixo em relação aos rendimentos. Isso porque, na hora de vender suas cotas, o investidor provavelmente terá de aceitar dar um desconto para achar um comprador. É um risco adicional”, diz Arthur Vieira de Moraes.

Veja no vídeo a seguir os riscos dos fundos imobiliários:

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* Texto atualizado às 10h48