Quando a economia favorece os fundos imobiliários?

Pergunta da internauta Damiana Galli: Como a taxa de juros básica da economia, a Selic, e a variação do índice de inflação influenciam o comportamento dos fundos imobiliários?

Resposta de Arthur Vieira de Moraes*:

Inflação e Selic estão sempre na mira do Banco Central do Brasil, que tem a missão de manter a inflação sob controle, dentro da meta estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional (atualmente 4,5% ao ano), e usa a taxa básica de juros (Selic) como principal instrumento de controle da inflação.

Todos querem estimular a economia e gerar crescimento, mais ninguém quer inflação alta. Essa difícil equação é a eterna preocupação do BC: encontrar a medida certa da taxa Selic para permitir crescimento sustentável, com inflação dentro da meta.

Toda vez que a inflação sobe o Banco Central aumenta a taxa Selic para encarecer o crédito, desestimular o consumo e frear a inflação. Até que a situação se normalize e a inflação comece a baixar. Aí os juros voltam a cair para estimular a economia e seguem caindo enquanto possível. Mas se o estímulo for demais a inflação volta e os juros precisam subir novamente. Sempre assim, em busca do equilíbrio, a taxa Selic vai subindo e descendo.

E os fundos imobiliários com isso?

No mercado dos ativos reais a demanda por imóveis vai ser maior ou menor conforme o ritmo da economia nacional. O preço dos imóveis e o valor dos aluguéis sobem nos momentos de expansão e caem quando a economia retrai. A Selic é um dos fatores que influenciam esses movimentos.

A negociação das cotas na bolsa (mercado secundário) também é impactada, principalmente em função do custo de oportunidade. Aplicações financeiras referenciadas no CDI (CDB, LCI, LFT etc) têm seus rendimentos atrelados à variação da taxa Selic. Essas aplicações definem o custo de oportunidade dos investimentos de renda variável.

Custo de oportunidade é um raciocínio que todo investidor consciente faz, comparando uma aplicação financeira de baixo risco com um investimento que possui riscos. Quer dizer, se ao aplicar meu dinheiro num CDB, por exemplo, terei rendimento de X% ao ano com risco muito baixo, só me interessa assumir os riscos maiores de um investimento se a minha perspectiva for de oportunidade de ganhar mais do que os mesmos X% da renda fixa.

Vejamos na prática. Um CDB que pague 100% do CDI no prazo de um ano deverá render 7,85% atualmente. Esse rendimento é tributado em 20% nesse prazo. Portanto, o rendimento líquido será de 6,28% ao ano. Sendo assim, investir dinheiro num mercado de risco (dentre eles os fundos imobiliários) só deve ser interessante se a expectativa de ganhos for superior a esse valor.

Quanto mais baixa a taxa Selic, menor é o custo de oportunidade, e os investidores em fundos imobiliários aceitam pagar mais caro pelas cotas. Nesse cenário, temos tendência de alta no mercado. O inverso também é verdadeiro: Selic alta “encarece” o custo de oportunidade e os investidores precisam pagar menos pelas cotas para obter rendimentos maiores que os da renda fixa. Ocorrerá tendência de queda no preço das cotas.

Mas atenção: tendência não é certeza de alta ou de baixa nos preços das cotas dos fundos imobiliários. Mercados são influenciados por “N” fatores, uns matemáticos e racionais, outros subjetivos e emocionais. O custo de oportunidade é uma medida racional de decisão de investimento, mas não é a única.

*Arthur Vieira de Moraes é advogado, agente autônomo de investimentos e membro orientador do Instituto Nacional de Investidores (INI). Tem 34 anos e atua profissionalmente no mercado de capitais desde 1999.

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