Por que os imóveis sobem menos no Nordeste

São Paulo – As regiões Norte e Nordeste concentraram o crescimento da renda na década passada. Segundo o último censo demográfico do IBGE, são das duas regiões os cinco estados em que a renda mais cresceu entre 2000 e 2010: Tocantins (50%), Maranhão (46%), Piauí (42%), Sergipe (41%) e Paraíba (37%). A expansão dos rendimentos permitiu que o consumo crescesse a um ritmo chinês no Nordeste. Já em São Paulo, o crescimento da renda, de 3%, foi o menor do Brasil.

É de se estranhar, portanto, que a maior metrópole do país tenha sido o principal palco, junto com o Rio de Janeiro, do boom imobiliário dos últimos anos. Desde 2008, os preços subiram 129,5% e 162,1% em São Paulo e no Rio de Janeiro, respectivamente, segundo o índice FipeZAP, principal parâmetro do valor das residências no país.

O índice FipeZAP só passou a incluir dados de cidades de Nordeste a partir de 2010. A tabela abaixo mostra que, considerando esse período, a valorização média nas duas maiores metrópoles brasileiras foi bem maior que nas capitais nordestinas:

Cidade	Valorização imobiliária desde agosto de 2010
Rio de Janeiro	56,70%
São Paulo	41,30%
Recife	48,70%
Fortaleza	22%
Salvador	12,90%
Fonte: Índice FipeZAP

Para entender por que os preços no Nordeste ficaram para trás mesmo com o maior crescimento da renda, EXAME.com conversou com Silvio Bezerra e Marcelo Freitas, presidente e diretor-financeiro da Ecocil, a maior incorporadora do Rio Grande do Norte. Abaixo eles explicam o que movimentou o mercado imobiliário nordestino nos últimos anos:

Os imóveis no Nordeste subiram bem menos que em São Paulo ou no Rio de Janeiro. A diferença é a menor especulação. As cidades são bem menos adensadas. Ainda que os preços dos terrenos já não sejam baixos, há mais opções de locais para construir.

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Outro problema foi que o mercado de segunda residência também caiu muito. Havia no Nordeste uma grande demanda de estrangeiros, principalmente de europeus. Com a crise, eles estão com menos dinheiro. Havia vários voos charter diretos da Europa para Natal. Agora eles acabaram. Em outras cidades nordestinas, a oferta de voos também diminuiu.

A grande exceção é Recife, onde o mercado imobiliário está em ótima fase. Com os investimentos que foram feitos no porto de Suape e no entorno, Pernambuco teve um grande desenvolvimento. Grandes empresas como a Fiat estão fazendo pesados investimentos no estado. Recife também é uma cidade bem mais adensada, com uma oferta mais baixa de terrenos. Isso tudo favorece o atual processo de valorização.

Natal é bem diferente. Em primeiro lugar, é um mercado menor. A cidade tem 1,2 milhão de habitantes. A renda da população vem crescendo bastante, mas ainda é baixa quando comparada à de São Paulo ou do Rio. Até a Copa, o Rio Grande do Norte vai receber um volume representativo de 6 bilhões de reais em investimentos. Vai movimentar a economia.

Teremos um aeroporto que vai ser enorme, com grande capacidade para o transporte de cargas e passageiros. Natal passará a ter esse aspecto de entreposto comercial para as empresas no Nordeste. Há também investimentos relevantes da Petrobras em Mossoró, uma das principais reservas para a exploração de petróleo em terra do Brasil.

Mas a economia do Rio Grande do Norte ainda depende demais do turismo, da pesca, do camarão e da produção de frutas. São atividades prejudicadas pelo real valorizado. O mesmo vale para a indústria têxtil. A Coteminas anunciou há poucos dias o fechamento de uma fábrica em Natal e a demissão de 6.000 empregados. Eles prometem erguer um empreendimento imobiliário bem grande no local, com shopping, escritórios e residências. Mas é um punhado de gente desempregada até as obras começarem.

De qualquer forma, o Nordeste ainda é um local onde se encontram imóveis com um custo mais atrelado ao valor da construção. O metro quadrado médio de um empreendimento em Natal da Ecocil voltado para as classes B ou C custa cerca de 4.500 reais. Um empreendimento de altíssimo padrão vai sair por 6.500 reais. É uma realidade bem diferente do que se vê em São Paulo e no Rio de Janeiro [onde os lançamentos de alto padrão já chegam facilmente a 15.000 ou 20.000 reais o metro].

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Nos últimos três anos, os preços em Natal subiram cerca de 40%. Um empreendimento lançado naquela época por 3.200 reais o metro hoje vale 4.500 reais. Descontada a inflação, dá uma alta real de cerca de 20%. O que ajudou a puxar os preços para cima foi a chegada de diversas grandes incorporadoras do Sudeste, que fizeram ofertas iniciais de ações na década passada e decidiram ter uma atuação nacional.

A Cyrela e a Gafisa fizeram alguns lançamentos em Natal por cerca de 7.000 reais o metro. O apelo dos empreendimentos deles foi começar a cobrar só 20% ou 25% do valor do imóvel até a entrega das chaves. O resto era financiado pelo comprador no banco depois que o apartamento ficava pronto. Hoje em dia, todo mundo trabalha assim em Natal. Mas até então, as parcelas exigidas até as chaves eram maiores.

No ano passado, houve uma reversão dessa tendência de chegada das grandes incorporadoras. A Cyrela é que soou o alarme. [A própria incorporadora anunciou durante 2011 que estava revendo suas parcerias fora do Rio e de São Paulo devido a estouros no orçamento e atrasos nas obras.O pior caso foi em Salvador]. O recente retorno às origens das grandes incorporadoras abriu mais espaço para as empresas locais.

Mas o Rio Grande Norte oferece muitas oportunidades para quem conhece as características do mercado. A Ecocil recebeu duas rodadas de investimento de um fundo de private equity inglês especializado no mercado imobiliário, o Salamanca Group. Os aportes aconteceram no final de 2008, auge da crise imobiliária, e no final do ano passado, quando ainda havia grandes preocupações com a Europa. Só no ano passado, a empresa recebeu uma injeção de capital de 100 milhões de reais.

Agora capitalizada, a Ecocil vai lançar oito empreendimentos com um valor de vendas 500 milhões de reais neste ano. É um pouco mais do que o total de lançamento de 2010 e 2011 somados. Para crescer em Natal, o segredo é não focar no mercado de segunda residência e fazer apartamentos para a população local. Por conhecer melhor o mercado, a empresa consegue trabalhar com custos mais baixos. Há muitas oportunidades de erguer empreendimentos no Nordeste. Já para o investidor, cidades como Natal representam uma oportunidade de comprar imóveis ainda a preços razoáveis.