Investimento em imóvel: Aluguel tem menor rentabilidade que a renda fixa

Por muito tempo, a compra de um imóvel para aluguel foi considerada a opção mais segura e vantajosa para investidores conservadores. Essa é uma das muitas heranças do longo período de inflação e juros altos vivido por boa parte da população brasileira.

Embora o momento atual não seja exatamente o de marasmo na economia (basta lembrar que a Selic está em 12,75% ao ano), as opções de investimento são bem mais diversas do que anos atrás. Escolher onde investir é, agora, bem mais democrático, especialmente para os conservadores.

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A conjuntura do mercado de locação é um chamado para os investidores em imóveis reavaliarem seus porfólios – especialmente os que estão pensando agora em comprar para investir. Embora os valores dos contratos estejam sendo reajustados em um ritmo mais acelerado, em razão da disparada da inflação, a rentabilidade dos alugueis está, atualmente, abaixo do CDI, considerado referência para o retorno de títulos de renda fixa.

Um estudo conduzido pelo QuintoAndar cruzou os dados de vendas e alugueis para calcular uma rentabilidade média dos imóveis negociados na plataforma. Basicamente, a ideia é saber quanto um proprietário que comprou um imóvel recentemente poderia obter com a locação desse mesmo bem. Foram analisados dados das cidades de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte no período do primeiro trimestre de 2022.

Na capital paulista, o aluguel rendeu, em média, 4,8% ao ano. A taxa do CDI anualizada, que é base para o retorno de títulos de renda fixa, está em 12%.

Veja abaixo o rendimento do aluguel nas principais capitais do país:

Decisão de longo prazo

É importante ponderar que, dada a volatilidade dos juros no Brasil, o CDI tem uma trajetória inconstante. Basta atestar que, embora esteja na casa dos dois dígitos atualmente, em 2020 a taxa foi de 2,8%, e em 2021 foi de 4,42%.

Veja abaixo o histórico do CDI:

Ano	CDI acumulado
2009	9,88%
2010	9,75%
2011	11,59%
2012	8,40%
2013	8,06%
2014	10,81%
2015	13,24%
2016	14,00%
2017	9,93%
2018	6,42%
2019	5,96%
2020	2,76%
2021	4,42%
2022*	7,93%
*Em 12 meses, até maio

É importante considerar essa volatilidade, principalmente considerando que a compra de um imóvel tem como benefício a possibilidad de rendimento vitalício, em teoria. Por outro lado, a comparação com aplicações de longa data deixa o investimento em alugueis ainda mais em desvantagem, uma vez que quanto maior o prazo e a liquidez, maior tende a ser o retorno da renda fixa.

Bairros em que o aluguel rende mais

A pesquisa do QuintoAndar considerou, também, as regiões em que o retorno do aluguel é maior. Em São Paulo, os bairros da Zona Leste foram os que trouxeram melhores rendimentos anuais para os proprietários (com média de 5,6% nos bairros da região).

Já no Rio de Janeiro, a área central é a que traz o melhor rendimento, com retorno anual médio de 5,4%. Em Belo Horizonte, os melhores bairros para locação são os da região Norte.