Fundos imobiliários x imóveis físicos: no que vale mais a pena investir?

Os fundos imobiliários (FIIs) estão em alta e, por isso, muitos investidores estão migrando para este tipo de investimento. O mercado imobiliário, apesar de ter sofrido em algumas frentes durante a pandemia de coronavírus (covid-19), como é o caso dos empreendimentos de shoppings — que por um certo período diminuíram seus horários de funcionamento como medida de segurança —, está se reaquecendo. Com a possibilidade de investir no setor imobiliário com mais facilidade do que antigamente, muitos investidores iniciantes se perguntam: "Qual a principal diferença entre investir em fundos imobiliários e em imóveis físicos?"

Para responder a esta questão, o head de fundos imobiliários da EXAME Research, Danilo Barbosa, em entrevista, destacou que, antes de qualquer coisa, entre as maiores diferenças do investimento em imóveis físicos está a diversificação que os FIIs possibilitam ao investidor. Ou seja, ao investir em FIIs, você não ficará preso a apenas um tipo de empreendimento, como é comum em imóveis físicos.

"Nos fundos imobiliários, você consegue investir, com uma quantia pequena de dinheiro, em shoppings, lajes corporativas, imóveis para desenvolvimento residencial, galpões, hotéis, hospitais etc.... Várias tipologias, inclusive um mix delas", disse Barbosa.

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Mesmo com muitas restrições de funcionamento de empreendimentos, os FIIs tiveram um forte crescimento na demanda neste ano. De acordo com os últimos dados da B3 (Brasil, Bolsa, Balcão), em dezembro do ano passado eram 645.000 cotistas pessoas físicas. Já em outubro deste ano, menos de 12 meses depois, o número de investidores de FIIs passou a ser de 1,1 milhão.

"Com relação a esse amadurecimento do mercado, que acabou também fazendo crescer esse número de investidores, tem a questão da renda fixa aqui. Há dois anos, nós tínhamos uma Selic [taxa básica de juro] a 14% e hoje ela está a 2%, então agora é muito mais difícil deixar seu dinheiro parado, até mesmo por questão da inflação. Na poupança, por exemplo, você está perdendo dinheiro, então as pessoas procuram alternativas para aquecer o dinheiro e uma das mais imediatas para o investidor iniciante, por exemplo, é o fundo imobiliário, porque ele é muito mais fácil de entender, são ativos reais", explicou Barbosa.

O especialista em fundos imobiliários da EXAME Research também salientou que a diversificação em fundos imobiliários é muito mais vantajosa em relação à mitigação de riscos. Além disso, com seu dinheiro investido em FIIs, você pode resgatá-lo rapidamente em um período de dois dias, após o dia da solicitação, o que não acontece com o investimento em imóveis físicos. Pare para pensar, se você tivesse, por exemplo, um imóvel de 80.000 reais e precisasse do dinheiro para uma emergência, seria uma grande dor de cabeça, não é mesmo? Você dependeria de uma corretora para anunciar seu imóvel, o que demandaria um certo tempo, depois teria de acompanhar as negociações e trabalhar toda burocracia envolvida para, depois disso, conseguir o dinheiro. Em fundos imobiliários, isso é muito mais simples.

Gestão dos fundos imobiliários x imóveis físicos

Os fundos imobiliários possuem gestões de profissionais especializados no assunto. Essas pessoas estão 100% do tempo pensando em aquisições de imóveis e venda de imóveis, visando sempre o lucro. Segundo Barbosa, este é um outro ponto mais vantajoso para os FIIs, já que o imóvel físico vai estar sempre dependendo da corretora. "Se ele [seu imóvel físico] está vago, você não vai receber nada. Nos fundos imobiliários, você vai ter aquela diversificação. Então você vai ter um nível de ocupação satisfatório, com um bom investimento. Nos imóveis você deve ficar meio que à mercê da corretora, da boa vontade do corretor de ofertar seu imóvel, de seu imóvel estar sempre ocupado, que é o ideal, mas nem sempre isso acontece", afirmou o especialista em FIIs da EXAME Research.

Além da gestão, outro tópico importante a ser destacado é a questão da tributação. De acordo com Barbosa, apesar de ter o risco de um mudança na lei, hoje os rendimentos dos FIIs são isentos de imposto de renda. "Outro ponto que eu posso citar por último é a questão da tributação. Nos fundos imobiliários, os rendimentos são livres de imposto de renda, hoje, claro que isso pode mudar com uma lei que modifique essa regra, porém, quando você compara isso com o imóvel físico, você tem a questão de IR. Na venda, você vai ter o imposto também sobre o ganho, o ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis) e nos fundos imobiliários, na venda, com lucro, você vai pagar os 20% sobre o ganho do capital", salientou o especialista.

Vale destacar que a isenção do imposto de renda é apenas nos rendimentos dos FIIs e não deve ser confundida com a isenção de declaração do imposto de renda de fundos imobiliários. Assim como todas as operações realizadas na Bolsa de Valores, os FIIs também devem ser declarados no seu IR no ano seguinte.

Perspectiva para o mercado imobiliário em 2021

Segundo o especialista em fundos imobiliários da EXAME Research, apesar de ser difícil prever como estará o mundo no ano que vem, em relação a uma segunda onda da pandemia de coronavírus, já é possível observar, de modo geral, um amadurecimento muito grande do mercado como um todo.

"A perspectiva que eu tenho é muito boa para 2021. Há um amadurecimento muito grande no mercado, o nível de informação, também, hoje, é muito melhor, então acompanhar os fundos imobiliários é bem mais fácil do que anos atrás. Também não podemos esquecer de citar o número de ofertas aqui, que também cresce exponencialmente. Então você tem mais possibilidades hoje de participar ou não deste mercado. Antes, os relatórios eram bem mais complicados em relação à leitura, hoje é muito mais lúdico e os gestores se preocupam muito mais na questão da divulgação de informações", concluiu Barbosa.