De olho na Copa? Veja os cuidados ao alugar por temporada

São Paulo – O aluguel por temporada já está bastante disseminado no Brasil, inclusive com muitos brasileiros alugando parte ou a totalidade de sua residência principal quando se ausentam. O calendário de grandes eventos esportivos que vão ocorrer por aqui – como a Copa das Confederações, daqui a um mês – também estimula esse mercado. Mas é preciso se cercar de cuidados ao locar um imóvel a completos desconhecidos durante alguns dias.

De 15 a 30 de junho, a Copa das Confederações iniciará o calendário de grandes eventos esportivos no Brasil nos próximos três anos. No ano passado, EXAME.com já mostrou que alguns brasileiros estavam dispostos a alugar as próprias casas onde moravam para faturar um extra neste evento e na Copa do Mundo de 2014. Atualmente, sites como o Alugue Temporada e o Air Bnb, especializados em anúncios desse tipo de locação, já contam com alguns anúncios dedicados aos dois eventos nas cidades que receberão os jogos.

A responsável por tratar com os interessados em alugar o apart hotel de um amigo em Ondina, Salvador, diz que a procura para a Copa das Confederações está baixa. “Há muita procura para o Carnaval de 2014, mas para a Copa das Confederações ainda não houve candidatos”, diz. Ela explica que o amigo sequer chegou a fixar um preço para o evento esportivo, pois queria primeiro verificar a demanda. “No Carnaval, ele consegue alugar por algo entre 7 e 8 mil reais”, diz.

Fabrício, outro proprietário de Salvador, pretende alugar a própria residência para ganhar recursos extras durante a Copa das Confederações, que é o chamariz de seu anúncio na internet. Sua intenção é ganhar 6 mil reais alugando seu apartamento de três quartos para um grupo de até oito pessoas, mas até agora não fechou negócio com ninguém. “Na realidade, esperávamos ter o contrato de locação já definido nesta data, em virtude da proximidade do evento. Estamos surpresos com a baixa procura para este evento tão esperado”, diz.

Apesar da baixa procura, também no Distrito Federal, Valdete Baia de Jesus está quase fechando o aluguel de seu imóvel por 13 dias para um grupo de sete pessoas que vão trabalhar na Copa das Confederações. Ela pede 300 reais por dia, o que daria um total de 3.900 reais. Segundo Valdete, foi o único grupo interessado até agora no evento esportivo.

O imóvel de dois quartos é parte de sua própria residência, que ela adaptou para o aluguel por temporada. Apesar de se localizar no Núcleo Bandeirante, cidade-satélite de Brasília, o imóvel fica a cerca de meia hora do estádio onde ocorrerão as partidas. A família de Valdete tem outros imóveis no Plano Piloto voltados para locação que ainda estão sem interessados para o evento esportivo. Para outros fins, contudo, há procura. “Acabo de alugar um dos apartamentos para um grupo de teatro que veio fazer um trabalho na cidade”, explica.

Cerque-se de cuidados antes de alugar

Esteja você pensando na Copa das Confederações, nas férias de julho ou no potencial turístico da sua cidade, há uma série de cuidados essenciais a serem tomados ao alugar um imóvel a um grupo de desconhecidos.

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Angélica, que tem dois imóveis para locação de temporada em Brasília, diz que já teve problemas com relação ao comportamento dos inquilinos. “Tem gente que entra na casa para fazer bagunça, mesmo após assinar um compromisso para não fazer isso”, diz. Ela acrescenta as regras de conduta no contrato de aluguel e prevê uma multa para a infração desse regulamento. Veja a seguir outras formas de se resguardar:

1. Aluguel pode ser pago antes

O contrato de aluguel por temporada é a única modalidade de aluguel que permite que o locador receba antecipadamente a totalidade do valor do aluguel mais encargos (como a estimativa dos valores de luz, gás etc.).

2. Duração do contrato é de no máximo 90 dias

O contrato não pode ter duração superior a 90 dias. Findo este prazo, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias, o contrato se torna um contrato residencial normal, por tempo indeterminado. Nesse caso, o proprietário não poderá mais exigir o pagamento do aluguel antecipadamente, nem despejar o inquilino após 30 meses sem justificativa legal.

O despejo antes desse prazo só será permitido em situações específicas descritas na Lei do Inquilinato, como a retomada do imóvel para uso próprio ou da família (desde que a pessoa não resida em imóvel próprio na mesma localidade), infração legal ou contratual, demolição, reparos exigidos pelo Poder Público e falta de pagamento.

3. Envie uma notificação de saída

Para se resguardar, o advogado José Alfredo Lion, especialista em direito imobiliário e do consumidor, recomenda que não só se faça um contrato com prazo especificado como também que se notifique o inquilino sobre a data de saída. Se isso ocorrer, mesmo que o inquilino se recuse a sair depois de terminado o contrato, será possível despejá-lo. “Só precisa haver a certeza de que o inquilino recebeu”, diz Lion, que afirma que não precisa ser um documento muito formal.

“Uma forma de fazer isso é levar uma testemunha, para caso o inquilino não queira assinar um protocolo de recebimento”, sugere. Ele diz que só não vale enviar carta com Aviso de Recebimento, porque isso não serve de comprovação de que o inquilino recebeu. “AR não comprova conteúdo. Você pode até mandar um envelope vazio e dizer que havia dentro uma notificação de saída”, diz.

4. Se imóvel for mobiliado, itens devem constar no contrato

A Lei determina que, se o imóvel for mobiliado, os móveis e utensílios devem ser relacionados no contrato.

5. Faça uma vistoria documentada antes e depois

É recomendável fazer uma vistoria no imóvel, por escrito e em fotos, antes e depois do período de locação, para resguardar ambas as partes.

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6. Você pode pedir uma garantia

Segundo José Alfredo Lion, no contrato por temporada é possível pedir os mesmos tipos de garantia das demais modalidades de locação, como fiador, seguro-fiança ou depósito. O mais comum, porém, é pedir o depósito de uma quantia, devolvida ao inquilino ao término do prazo, caso tudo esteja em ordem. O valor pode variar bastante, desde que não ultrapasse o equivalente a três meses de aluguel.

Se na entrega do imóvel for detectada a necessidade de alguma reposição ou reparo, o correto é que o proprietário utilize apenas a parte da caução suficiente para essa reparação.

7. Você pode pedir um sinal

Outra praxe no mercado de locação por temporada é a exigência de um sinal na hora de fechar o contrato, sendo que o restante é pago na entrega das chaves para o inquilino. É recomendável, porém, fazer um recibo que deixe claro o que diz o Código Civil: em caso de desistência do inquilino, o sinal não será devolvido; e em caso de desistência do locador, será preciso devolver o sinal, mais uma quantia equivalente. O locatário deve exigir esse recibo.

8. Faça o levantamento cadastral do inquilino

Como em uma locação residencial normal, José Alfredo Lion recomenda que se faça um levantamento cadastral do inquilino em órgãos de proteção ao crédito, e também que se verifique a ocorrência de ações contra ele, como ações de despejo e protestos. O advogado cita o Serviço de Proteção ao Inquilinato (SPI), uma espécie de “SPC do inquilinato” que presta um serviço pago de levantamento cadastral. É possível iniciar o processo online mesmo.

“Mesmo que o inquilino seja notificado para sair ao término do contrato, se ele não o fizer, o proprietário terá que entrar com uma ação de despejo. E hoje não se despeja uma pessoa com menos de dois anos. O inquilino será então condenado a pagar o aluguel, mas e se ele não tiver dinheiro?”, diz Lion.

Ele lembra ainda que a Lei até prevê a concessão de liminar para o despejo do inquilino em 15 dias, desde que o proprietário tenha depositado caução equivalente a três meses de aluguel. “Mas se a liminar for concedida, não será antes de uns seis meses”, diz.