Brasília: comportamento dos preços dos imóveis à venda no Distrito Federal como um todo revela fim da euforia dos investidores (Zel Nunes/Creative Commons)
Da Redação
Publicado em 6 de janeiro de 2014 às 15h26.
São Paulo – Curitiba liderou a valorização no preço do metro quadrado dos imóveis anunciados para venda em 2013, com alta de 37,3%, segundo o Índice FipeZap. A segunda colocada, Florianópolis, registrou alta de 17,9% no ano.
A única cidade que teve valorização inferior à inflação foi Brasília, a lanterna das 16 cidades acompanhadas, que registrou alta de apenas 4,2% nos preços.
O Índice FipeZap Ampliado – que acompanha o preço do metro quadrado de imóveis anunciados para venda em 16 cidades brasileiras – teve alta de 13,7% no ano, enquanto que a inflação pelo IPCA deve fechar 2013 em 5,7%, segundo estimativas do Banco Central.
No Rio de Janeiro, a valorização foi de 15,2%, e em São Paulo foi de 13,9%. No Rio, o desempenho se manteve em linha com a alta do ano anterior, levemente maior. E em São Paulo, o desempenho de 2013 foi um pouco menor que em 2012.
Veja na tabela a seguir as cidades que tiveram as maiores e as menores elevações no preço dos imóveis anunciados em 2013. Para as cidades com dados disponíveis para 2012 é possível também fazer a comparação com o ano anterior. Após a tabela, acompanhe a explicação para o comportamento dos preços dos imóveis à venda em 2013.
| Região | Variação em 2013 | Variação em 2012 |
|---|---|---|
| Curitiba | 37,30% | N/D |
| Florianópolis | 17,90% | N/D |
| Vitória | 16,90% | N/D |
| Rio de Janeiro | 15,20% | 15,00% |
| Fortaleza | 14,10% | 11,10% |
| Porto Alegre | 14,00% | N/D |
| São Paulo | 13,90% | 15,80% |
| Índice FipeZap Ampliado (16 cidades) | 13,70% | N/D |
| Recife | 13,40% | 17,80% |
| Índice FipeZap Composto (7 cidades) | 12,70% | 13,70% |
| Vila Velha | 12,20% | N/D |
| Santo André | 11,60% | 11,70% |
| São Caetano do Sul | 11,50% | 14,40% |
| Salvador | 10,70% | 10,00% |
| Niterói | 10,10% | 17,10% |
| Belo Horizonte | 9,70% | 9,40% |
| São Bernardo do Campo | 9,50% | 14,20% |
| Inflação IPCA | 5,70%* | 5,84% |
| Inflação IGP-M | 5,53% | 7,82% |
| Brasília | 4,20% | 4,00% |
(*) Projeção
As cidades em negrito já compunham o Índice FipeZap Composto.
Fontes: Índice FipeZap e Banco Central.
Das cidades que já tinham dados disponíveis em 2012, São Paulo, Recife, Santo André, São Caetano do Sul, Niterói e São Bernardo do Campo tiveram altas inferiores às de 2012. A valorização em Santo André, no entanto, foi apenas levemente menor que em 2012, mantendo-se relativamente estável.
No Rio, em Salvador, em Belo Horizonte e em Brasília, as valorizações se mantiveram estáveis em relação a 2012, mas ligeiramente maiores em 2013. A diferença em relação ao ano anterior, porém, não chega sequer a um ponto percentual.
A única cidade com dados disponíveis em 2012 a ter um desempenho consideravelmente maior ao daquele ano foi Fortaleza, cujo metro quadrado encareceu 14,10% em 2013, contra 11,10% em 2012.
Curitiba viu recuperação e valorização de bairros nobres
Segundo Eduardo Zylberstajn, coordenador do Índice FipeZap, a grande alta registrada em Curitiba se deve principalmente a dois fatores: uma recuperação, após alguns meses de quedas de preços no segundo semestre de 2012, quando começa sua série histórica; e a concentração da valorização em bairros que têm grande peso no índice.
“A alta na cidade não foi generalizada. Alguns bairros, como Água Verde, Batel e Bigorrilho, tiveram uma elevação mais pronunciada, e têm grande peso no índice”, diz Zylberstajn.
“Houve alguns meses em que Curitiba registrou altas perto dos 3%, mas nós já estamos observando uma normalização dos preços na cidade”, completa.
Alta em Brasília revela fim de euforia
Na outra ponta, Brasília registra, pelo segundo ano consecutivo, uma elevação de preços inferior à inflação.
Segundo Zylberstajn, já são observadas quedas de preços no Distrito Federal, além de os estoques estarem altos.
“Ao falar de bolha imobiliária, muitos citam o economista americano Robert Shiller. Em seus artigos, ele lembra que bolhas são fenômenos primeiramente sociais, e não econômicos. Quando há uma bolha, a sociedade entra em um frenesi de querer comprar logo imóveis para ganhar com a valorização. Em 2010 e 2011, esse discurso era muito ouvido em Brasília. Quem comprava os lançamentos eram principalmente investidores”, explica o coordenador do FipeZap.
“Não acho que esse fenômeno ocorra de forma generalizada em todo o país, mas sim em alguns mercados, como certos bairros do Rio e com salinhas comerciais em São Paulo”, completa.
Valorização no Rio e em São Paulo é puxada pela periferia
Enquanto que a alta nos preços dos imóveis à venda em Curitiba foi puxada pelos bairros mais nobres, no Rio e em São Paulo o fenômeno foi o inverso, diz Zylberstajn.
“A alta nessas cidades não é puxada pelos bairros tradicionais, mas sim pelos bairros mais periféricos, principalmente no Rio de Janeiro”, diz.
Emprego e renda ditam comportamento dos preços
Na opinião de Eduardo Zylberstajn, o comportamento dos preços dos imóveis à venda no Brasil, de forma geral, tem sido ditado pelo crescimento da renda e pelo baixo desemprego.
Ele nota que isso é particularmente verdadeiro nas capitais da região Sul, onde o desemprego é menor no país, e a renda cresce formidavelmente acima da inflação.
“O mercado imobiliário neste momento está muito vinculado ao mercado de trabalho. Em Porto Alegre, segundo o IBGE [Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística], a taxa de desemprego em novembro de 2013 era de 2,6%, o que é muito baixo. Já os salários, nos 12 meses terminados no mesmo mês, subiram 9% acima da inflação. É praticamente a alta observada no preço do metro quadrado à venda”, diz Zylberstajn.
Na capital gaúcha, a elevação do metro quadrado anunciado foi de 14,0% em 2013, praticamente 9% mais inflação.
O mesmo fenômeno se repete em cidades como Curitiba, Rio de Janeiro e São Paulo, ainda que nesta última, em ritmo menor.
Contudo, não é assim em todo o país, o que revela alguns mercados em alerta. É o caso de Belo Horizonte e Salvador, onde a alta dos preços tem sido mais tímida.
“Em Salvador, o desemprego está subindo. Foi de 8,2% em novembro de 2013, contra 6,5% no mesmo mês do ano anterior. Já o salário médio caiu 8% em termos reais. Não é à toa que os preços dos imóveis se comportaram de forma mais tímida ao longo do ano”, explica o coordenador do FipeZap, citando dados do IBGE.
Mercado deve continuar estável, mas com sinal de alerta
Em função disso, Eduardo Zylberstajn acredita que é preciso sempre manter o olho no mercado de trabalho.
Para 2014, a equipe do Índice FipeZap não espera movimentos bruscos de preços nem para baixo nem para cima.
“O mercado de trabalho está dando sinais curiosos. A queda na taxa de desemprego não se deve a mais pessoas conseguindo emprego, pois a população ocupada vem se mantendo estável. O motivo é um aumento de pessoas que estão se tornando inativas, deixando de trabalhar. A criação de empregos pode estar perdendo força”, explica.
Para ele, ou a queda no número de pessoas ativas vai pressionar ainda mais os salários, aumentando-os, ou vai se combinar com uma atividade econômica mais fraca e uma inflação mais alta para piorar o mercado de trabalho.
“Com menos gente empregada e renda crescendo abaixo da inflação, ou até caindo, pode haver problemas no mercado imobiliário.
Sobre o Índice FipeZap
O FipeZap tem dados disponíveis sobre São Paulo e Rio de Janeiro desde janeiro de 2008. Para Belo Horizonte, a série histórica começa em maio de 2009. Para Fortaleza, em abril de 2010; para Recife em julho de 2010; e para Distrito Federal e Salvador, em setembro de 2010.
Já entre as novas cidades, incluídas no Índice FipeZap Ampliado, as cidades do ABC Paulista e Niterói têm dados disponíveis desde janeiro de 2012. Vitória, Vila Velha, Florianópolis, Porto Alegre e Curitiba têm as séries históricas mais recentes, iniciadas em julho de 2012. O FipeZap Ampliado foi lançado em janeiro de 2013.
O indicador elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) em parceria com o site Zap Imóveis, acompanha os preços do metro quadrado dos imóveis usados anunciados na internet, que totalizam mais de 290.000 unidades todos os meses.
Além disso, são buscados também dados em outras fontes de anúncios online. A Fipe faz a ponderação dos dados utilizando a renda dos domicílios, de acordo com levantamento feito pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
Veja a seguir o documento na íntegra:
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