Ao comprar imóvel na planta, devo pagar parcelas adiantadas?

Dúvida do internauta: Durante o período de construção de um imóvel, é melhor pagar as parcelas corrigidas pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) à construtora, ou investir em renda fixa ou poupança para abater o saldo na entrega das chaves?

Resposta de Ulisses Nehmi*:

Normalmente existem duas fases distintas na compra de imóvel ainda em construção: a fase da construção e a fase após a entrega das chaves. Na primeira fase, normalmente existe um cronograma definido no contrato com os valores e datas de vencimento de cada parcela, que são corrigidas pelo INCC. Na segunda fase, o saldo remanescente é financiado com uma taxa de juros e correção por um índice de inflação. A pergunta do internauta foca na primeira fase, ou seja, durante a construção do imóvel e se vale a pena adiantar os pagamentos ou investir.

Na fase de construção, é provável que a construtora ofereça algum desconto para adiantar o pagamento, além de evitar mais correções pelo INCC. Para saber qual retorno é melhor, basta somar este desconto ao INCC esperado para as parcelas e comparar com o retorno esperado para o investimento em renda fixa ou poupança. Um ponto de atenção: nesta comparação, deve-se deduzir os impostos sobre os ganhos do investimento. Parar por aqui, no entanto, seria uma abordagem muito superficial. No caso do adiantamento à construtora ser mais vantajoso financeiramente, outros dois aspectos importantes ainda devem ser considerados: liquidez e risco.

Se o internauta já possuir numa reserva de emergência a parte dos recursos que seriam utilizados para o adiantamento, não haveria nenhuma restrição de liquidez em adiantar os pagamentos à construtora. Por outro lado, se esses forem os únicos recursos do internauta, talvez seja conveniente manter esses recursos (ou parte deles) consigo para eventuais necessidades pontuais de liquidez. Buscar recursos numa emergência pode custar muito mais caro.

Em relação ao risco, é importante lembrar que o imóvel ainda está em construção. Assim, o internauta está sujeito ao risco da construtora (ex.: falência) e da execução da obra (ex.: atrasos, etc). Ao adiantar o pagamento, o internauta aumenta o seu risco junto à construtora e reduz o seu poder de barganha para enfrentar eventuais problemas que possam surgir na execução da obra.

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Assim, geralmente não é vantajoso adiantar parcelas na fase de construção, exceto se a vantagem financeira for muito relevante e o internauta estiver confortável com os aspectos de liquidez e risco abordados. Para uma resposta adequada, no entanto, cabe ao internauta fazer a sua ponderação de cada um desses aspectos.

Para complementar a resposta, na segunda fase continua valendo a mesma análise de retorno, risco e liquidez, mas algumas premissas mudam bastante. Após a entrega das chaves, os riscos mencionados anteriormente (risco da construtora e de atraso) são praticamente eliminados.

Já em relação ao retorno, o custo do financiamento costuma aumentar bastante em relação à fase anterior, provavelmente superando o ganho líquido de impostos de qualquer tipo de aplicação de renda fixa tradicional. Nesse caso, a ponderação desses aspectos continua sendo o melhor caminho para uma resposta adequada.

Por outro lado, se o internauta já tiver uma reserva de emergência, é muito provável que o custo do financiamento seja maior que o retorno de qualquer investimento de renda fixa e seja um bom negócio adiantar as parcelas.

*Ulisses Nehmi é CFP® (Certified Financial Planner), planejador financeiro certificado pelo Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF).

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