A culpa da Prefeitura na especulação imobiliária em SP

São Paulo - Sempre que se fala da recente valorização dos imóveis na cidade de São Paulo, surgem muitas explicações para o fenômeno. As mais comuns são o crescimento da economia brasileira, o aumento da renda da população, a expansão do crédito bancário e um movimento de recuperação dos preços após anos de estagnação. Para representantes do setor imobiliário, no entanto, há um ingrediente adicional que não é muito comentado. As leis para a utilização dos terrenos na cidade aprovadas por vários dos políticos que comandaram a Prefeitura de São Paulo nas últimas décadas não favorecem em nada a utilização de alguns dos melhores terrenos. A escassez deixou muitos proprietários com a faca e o queijo não mão. Eles passaram a pedir preços exorbitantes por suas terras. Para se ter uma ideia, o terreno, que historicamente custava entre 15% e 25% da despesa total para a construção de um empreendimento imobiliário na cidade, hoje já representa entre 30% e 35%, segundo o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP. Em regiões como a av. Faria Lima, onde praticamente não há terrenos à venda, esses percentuais podem alcançar 50% ou mesmo 60% do valor total da obra. A alta do custo, lógico, acaba repassada ao consumidor.

A ideia de restringir a ocupação dos terrenos em São Paulo nasceu na década de 70, quando Olavo Egydio Setubal era o prefeito. Em sua gestão, ficou estabelecido que na maior parte das áreas da cidade uma incorporadora só conseguiria a aprovação da prefeitura para projetos imobiliários que fossem equivalentes a no máximo quatro vezes o tamanho do terreno. Isso quer dizer que em um terreno de 10.000 metros quadrados, por exemplo, na melhor das hipóteses poderia ser erguido um prédio de até 40.000 metros quadrados de área útil.

No início da década passada, a então prefeita Marta Suplicy (PT) foi além. O plano diretor aprovado criou várias restrições para que se pudesse construir até quatro vezes o tamanho do terreno. Na maioria da cidade, ficou estabelecido que esse limite seria de uma ou duas vezes. Para que esse patamar fosse ultrapassado, seria necessário comprar licenças da prefeitura – seja por meio de outorgas ou e em determinadas áreas através de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção).

Isso, por si só, já inviabilizou a construção de empreendimentos imobiliários com lucro em diversos terrenos da cidade. Mas atualmente o problema é bem maior. A prefeitura também estabeleceu que haveria um limite de outorgas e Cepacs que poderiam ser utilizados pelas incorporadoras. Na região da av. Faria Lima, não há mais Cepacs. Em diversos bairros, o limite de outorga também já foi esgotado (clique aqui e veja a lista dos principais).

"Os limites de construção estabelecidos para cada bairro foram estipulados em um momento ruim da economia e não refletem a atual demanda por imóveis", diz Cláudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP (o sindicato das imobiliárias). Desde 2007, o plano diretor poderia ter sido revisto, mas o prefeito Gilberto Kassab (DEM) nunca conseguiu chegar a um acordo com a Câmara dos Vereadores para corrigir essa distorção. Outro erro que poderia ter sido corrigido é que o plano diretor da gestão Marta deixou alguns buracos negros na cidade. Há áreas que não fazem parte de nenhum zoneamento, como trechos da Vila Mariana. Nesses locais, nada pode ser construído.

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Para representantes do setor imobiliário, outro erro da gestão Marta foi estabelecer que centenas de terrenos da cidade passariam a ser zonas especiais de interesse social (ZEIS). Nessas áreas, boa parte do terreno só poderia ser ocupada por empreendimentos imobiliários destinados à população de baixa renda. Seria uma forma de criar os espaços necessários para retirar moradores de áreas de risco de desabamento, por exemplo. O que parecia ser uma política social inteligente acabou se mostrando um rotundo fracasso. Antes do programa Minha Casa, Minha Vida, as incorporadoras não conseguiam viabilizar projetos para atender quem ganhava menos de seis salários mínimos. Como a maioria das ZEIS não foi ocupada, as grandes áreas vazias só contribuíram para elevar a especulação imobiliária em bairros como a Mooca. "Foi um tiro no próprio pé", diz Max Rezende Filho, presidente da consultoria Solamax, que assessora as incorporadoras na busca de terrenos para a construção de empreendimentos imobiliários.

A reação das incorporadoras

Talvez o maior exemplo de como a escassez de terrenos influencia os preços dos imóveis na cidade seja o Pátio Malzoni. No ano passado, o grupo Victor Malzoni e o banco BTG Pactual compraram 34.000 metros quadrados do maior prédio em construção na avenida Faria Lima por 601 milhões de reais no ano passado. Na época, o preço de 17.655 reais por metro quadrado pago à incorporadora Brookfield assustou muita gente no mercado imobiliário. Hoje, já há especialistas que consideram que o negócio saiu barato. "É praticamente impossível construir outra laje comercial desse padrão na avenida Faria Lima", diz Walter Cardoso, presidente da CB Richard Ellis, líder em locação de prédios comerciais na cidade. Mesmo com o maior valor de aluguel da cidade, o prédio já está 80% locado oito meses antes da entrega.

Como não é qualquer um que pode comprar ou locar imóveis como valores como esses, as incorporadoras tiveram de adaptar seus empreendimentos à nova realidade. "O mercado se reinventou com a redução do tamanho dos imóveis", diz Vinicius Leite, vice-presidente da imobiliária Fernandez Mera. Em bairros com terrenos caríssimos como a Vila Olímpia, virou tendência lançar apartamentos de 40 ou 50 metros quadrados. Mesmo com preços que se aproximam de 10.000 reais o metro quadrados, os imóveis continuaram a caber no bolso da classe média. Para compensar a falta de espaço, os empreendimentos ganharam uma área comum mais generosa, como uma grande lavanderia, um salão de festas amplo para receber os amigos ou um espaço com churrasqueira e forno de pizza. "O comprador típico é um solteiro ou um casal sem filhos que trabalha na região e não tem mais paciência para o trânsito da cidade", diz Leite.

Outra estratégia das incorporadoras foi explorar oportunidades em bairros mais afastados das regiões centrais. Hoje em dia, as cidades da região metropolitana representam 40% dos lançamentos na Grande São Paulo enquanto a capital fica com os outros 60%. Essa proporção costumava ser de 20% e 80% há alguns anos, diz Cláudio Bernardes, do Secovi-SP. Sempre que as pessoas decidem morar mais longe, o resultado inevitável é a piora do trânsito e da qualidade do ar. O problema é grave principalmente na zona oeste, onde desembocam grandes rodovias como Castello Branco, Raposo Tavares, Anhanguera e Bandeirantes.

Esse fenômeno não pôde se repetir no mercado de imóveis comerciais porque as maiores empresas do Brasil não aceitam ficar tão distantes de clientes e fornecedores. A exceção foi Barueri, que atraiu muitas companhias que não aguentavam mais os aluguéis caros da cidade com a oferta de incentivos tributários. A regra geral, no entanto, foi a construção de escritórios em toda a extensão da marginal Pinheiros. Há centenas de edifícios na faixa que vai de Pinheiros até Interlagos. A expectativa é que bairros como a Lapa, a Barra Funda e a Cada Verde possam em algum momento se tornar polos de atração de empresas quando os terrenos na zona sul acabarem. De certa forma, a oferta tem conseguido atender a demanda atual das empresas por espaços. O problema é que ficou impossível para a prefeitura prover todas essas regiões com a infraestrutura necessária, transporte público eficiente e obras viárias para desafogar o trânsito.

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Obras como a ponte estaiada, financiada com dinheiro dos Cepacs, melhoram a mobilidade, mas têm um alcance muito limitado. A demora na construção da linha 4 do metrô é o maior exemplo de como é caro e difícil prover uma única região de cidade com uma infraestrutura de transportes adequada. Serve também para provar que nem a prefeitura nem o governo do estado teriam condições para tocar diversas obras dessa envergadura ao mesmo tempo para resolver problemas semelhantes em avenidas como Juscelino Kubitschek, Morumbi, Berrini e Roque Petroni.

É por esse motivo que cidades americanas optaram por promover um enorme adensamento nas áreas destinadas para as empresas. É bastante comum nos EUA encontrar em algum bairro dezenas de arranha-céus com mais de 70 andares que possam abrigar o maior número de escritórios possível. A prefeitura então investe seus recursos para garantir a mobilidade nas imediações desse local, com transporte público, pontes, túneis e outras obras viárias caras. É por isso que muitos dos prédios mais modernos de Londres ou Nova York simplesmente não têm vagas de estacionamento enquanto alguns empreendimentos de São Paulo já são planejados para abrigarem mais de 1.500 carros. Trata-se de dois modelos drasticamente distintos. "Definitivamente o Brasil não é o país dos urbanistas", diz Walter Cardoso, da CB Richard Ellis.

Os planos da prefeitura

Apesar da demora na aprovação de um novo plano diretor, a Prefeitura de São Paulo tem alguns planos, que, se saírem do papel, poderiam ajudar na situação. O primeiro deles é a ideia do IPTU progressivo para as ZEIS. A Câmara dos Vereadores aprovou no ano passado que os proprietários de terrenos baldios ou subutilizados têm um ano para apresentar projetos de ocupação. Caso contrário, serão penalizados com o IPTU progressivo. A cada ano, a alíquota do imposto será dobrada até que atinja 15% do valor da propriedade. Trata-se, portanto, de um enorme incentivo para a utilização do terreno. O único questionamento do mercado é que a lei pode ter chegado tarde. "Quem estava sentando em cima do terreno especulando, esperando os preços subirem, vai ter de se mexer. Mas pode levar anos para que isso aconteça", diz Max Rezende Filho, da Solamax.

A segunda estratégia da prefeitura é recuperar áreas degradadas da cidade. A principal aposta é o projeto da Nova Luz, que prevê a desapropriação de uma grande área na região de São Paulo conhecida hoje como "cracolândia". Uma vez demolidos os atuais imóveis, seriam desenvolvidos empreendimentos imobiliários atraentes o suficiente para que grandes empresas e a classe média se interessem em ocupar um espaço que hoje está entregue a viciados em drogas e moradores de rua e de cortiços. O problema é que, desde a gestão Jânio Quadros, na década de 1980, a prefeitura nunca mais foi ágil o suficiente para desapropriar grandes áreas. Indenizações aos atuais moradores demoram a ser pagas e costumam ser questionadas na Justiça. Para as empresas que foram atraídas por leis de incentivo fiscal e estão dispostas a se instalar na região, não resta alternativa além de esperar.

O secretário de Desenvolvimento Urbano, Miguel Bucalem, também propõe a revitalização de toda a orla ferroviária da cidade como forma de abrir novos espaços de ocupação. Nas últimas décadas, as regiões próximas aos trilhos acabaram abandonadas. Os moradores se afastaram devido ao barulho do sistema ferroviário. Já as incorporadoras evitavam lançamentos nessas regiões devido à falta de demanda. A prefeitura ainda não fechou como será o projeto de revitalização. A ideia atual é enterrar os trilhos em boa parte da cidade e recuperar toda a área que vai da Lapa (zona oeste) à Vila Carioca (zona sul, na divisa da cidade com São Caetano do Sul). Para Cláudio Bernardes, do Secovi-SP, a ideia é correta. Trata-se uma faixa da cidade que já tem infraestrutura de transporte. Instalar outros equipamentos como hospitais e escolas é bem mais barato. O que ainda não se sabe é se enterrar a malha ferroviária não encarecerá demasiadamente o projeto.

Em 2012, a prefeitura terá obrigatoriamente de elaborar um novo plano diretor para a cidade. Os estudos para a elaboração da proposta já começaram. Por enquanto, as incorporadoras têm se adaptado à realidade dos terrenos caros elevando o preço dos lançamentos imobiliários. Uma análise dos balanços das empresas do setor que possuem ações em bolsa mostra que a alta dos preços tem servido mais para repassar o aumento dos custos do que para elevar as margens das companhias. Com a expansão da economia brasileira, o mercado tem aceitado esses aumentos de preço. Não se sabe, entretanto, quais são os limites para os reajustes. Se o poder público tomar as decisões corretas para que a oferta de imóveis possa se aproximar rapidamente da demanda, quem ganhará serão os moradores e as empresas instaladas na cidade.