6 sinais de que já pode haver uma bolha imobiliária no Brasil

São Paulo – No primeiro quadrimestre deste ano, as vendas de residências novas na cidade de São Paulo caíram 43,7% em relação ao mesmo período de 2010. No mercado de usados, a queda foi de 15,7%. A divulgação de retrações tão representativas pegou o mercado imobiliário de surpresa. Muita gente pegou carona nesses dados para apregoar que os preços dos imóveis estão completamente descolados da renda dos brasileiros. Haveria razões para uma correção de preços parecida com a que ocorreu nos Estados Unidos (foto). Ao conversar com diversos especialistas, entretanto, EXAME.com percebeu que está longe de haver um consenso sobre a existência de uma bolha imobiliária no país. Tanto aqueles que defendem que os preços já foram longe demais quanto os que acham que este é apenas o início de um ciclo longo de alta são capazes de apresentar argumentos razoáveis para defender suas posições. Nas próximas páginas, EXAME.com apresenta seis sinais de que já existe uma bolha imobiliária no Brasil e que os preços em breve começarão a cair. Nesta quarta-feira (22/06), serão publicados os 11 motivos para que os preços dos imóveis continuem em alta por mais alguns anos.

Para especialistas, a única condição sine qua non para a existência de qualquer bolha é uma abrupta alta de preços. E é exatamente isso vem acontecendo no Brasil recentemente. Segundo levantamento EXAME/Ibope, os preços dos imóveis subiram em média 24,7% nos últimos 12 meses em São Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre. É nada menos do que a maior alta do mundo no período, segundo dados da consultoria Global Property Guide. Se levado em consideração o desempenho do mercado imobiliário nos últimos três anos, as altas chamam ainda mais a atenção. O preço médio do metro quadrado subiu 96% em São Paulo e 120% no Rio de Janeiro desde janeiro de 2008, segundo o índice FipeZAP. Nos bairros de alto padrão, os preços já ficaram proibitivos para a classe média. No Jardim Paulistano, em São Paulo, o valor médio do metro quadrado chega a 9.008 reais, o maior da cidade. Já no Leblon (foto), no Rio de Janeiro, a média alcança impressionantes 14.481 reais por metro quadrado (clique aqui e veja os bairros mais valorizados do país). Os preços são tão altos que muitas vezes superam os de cidades americanas como Miami e Nova York (clique aqui e veja).

Não são apenas os imóveis residenciais que já estão com preços altos quando comparados aos de outros países. O aluguel de edifícios comerciais de altíssimo padrão, voltados para abrigar escritórios de grandes empresas, também já está entre os mais custosos do mundo. Segundo a consultoria Colliers, a locação do metro quadrado em prédios no Rio de Janeiro custa em média 85 dólares por mês. Em São Paulo, sai por 75,60 dólares. Esses valores não são mais altos que os cobrados em grandes cidades como Hong Kong (172,20 dólares por metro), Tóquio (94,20), Paris (91,60) e Londres (89,50). Por outro lado, superam com folga os aluguéis em metrópoles, como Nova York (58,30 dólares), Sydney (57,80), Mumbai (55,80) e Milão (55,80). Cientes de que há pouca oferta de imóveis desse tipo no Brasil, os proprietários têm exigido fortes reajustes para a assinatura de novos contratos. Os maiores aluguéis na cidade de São Paulo são cobrados na região da avenida Faria Lima. Segundo a Colliers, para se instalar no edifício Plaza Iguatemi (foto), perto do shopping Iguatemi, por exemplo, uma empresa vai precisar pagar 200 reais mensais por metro quadrado. No Itaim, avenida Paulista, Vila Olímpia e marginal Pinheiros, o valor médio de locação também já supera 100 reais por metro. O que muitas empresas têm feito é levar suas sedes para outros bairros, quando isso é possível.

Ninguém duvida que o crédito imobiliário foi um fator importante para a alta recente dos preços dos imóveis no Brasil. Mais de 1 milhão de residências foram financiadas no último ano. Segundo números da Abecip (a associação dos bancos que oferecem crédito imobiliário), os empréstimos para a compra de imóveis cresceram 65% em 2010. O momento da economia tem favorecido a concessão de financiamentos. Com o desemprego em baixa e o aumento da formalização no mercado de trabalho, mais gente tem confiança e acesso a empréstimos com juros relativamente baixos quando comparados aos de outras modalidades de crédito. Os bancos também estão mais agressivos na concessão de financiamentos. Há linhas de crédito com prazo de pagamento de 30 anos em que o tomador só precisa desembolsar à vista 10% do valor do imóvel. O problema do crédito imobiliário no Brasil é que há poucas fontes de financiamentos para que os bancos levantem dinheiro para continuar emprestando. Hoje o “funding” dos bancos é basicamente formado por recursos da caderneta de poupança e do FGTS – mas, até 2013, esses recursos deverão se esgotar. O país já vem testando instrumentos de financiamento imobiliário de longo prazo no mercado de capitais, mas nenhuma solução já é considerada madura. Instituições financeiras como a Caixa Econômica Federal (foto) precisam, portanto, encontrar outras formas de captação de dinheiro barato ou então o crédito deixará de dar fôlego à alta dos preços.

Para o professor William Eid Jr., coordenador do Centro de Estudos em Finanças da EAESP-FGV, o principal sinal de que há uma bolha de preços no mercado imobiliário brasileiro reside no fato de que o valor dos aluguéis é hoje proporcionalmente muito baixo quando comparado ao preço de venda das propriedades. Em média, um apartamento ou casa em São Paulo pode ser alugado por uma taxa mensal equivalente a 0,57% de seu valor, segundo o índice FipeZAP. No Rio de Janeiro, o retorno do aluguel é ainda mais baixo. O locatário paga em média 0,43% do valor do imóvel ao mês. No passado, o mercado já chegou a pagar 1% do preço do imóvel a título de aluguel mensal. Para William Eid, valores abaixo de 0,6% praticamente inviabilizam esse tipo de investimento. É fato que os valores dos aluguéis têm subido para refletir melhor os preços de compra e venda de imóveis. Segundo o Secovi-SP, os novos contratos de locação fechados em maio incluem valores em média 16,74% mais altos que no mesmo mês de 2010 (clique aqui e veja a pesquisa). Segundo o professor, entretanto, o ajuste do mercado imobiliário deverá ocorrer a partir de agora com a queda do preço dos imóveis – e não com a alta dos valores de locação. “Como os brasileiros não têm renda para pagar aluguéis muito mais altos, uma hora o preço dos imóveis terá de cair”, diz.

Nos últimos meses, milhares de pessoas investiram boa parte de suas poupanças na compra de salinhas comerciais ou escritórios de 40 a 200 metros quadrados em São Paulo. Para o professor João da Rocha Lima Jr., do Núcleo de Real Estate da Poli-USP, há “nitidamente” uma bolha nos preços de venda desse tipo de imóvel. Ele admite que os preços dos aluguéis das salinhas comerciais subiram muito nos últimos anos porque faltou oferta. “Mas milhares de imóveis desse tipo vão entrar no mercado até 2013. O erro do investidor é achar que o momento de alta dos preços vai durar para sempre”, diz. Só a expectativa de que seja possível conseguir aluguéis equivalentes a 1% do preço do imóvel ao mês por longos períodos de tempo pode explicar que em bairros como a Vila Mariana algumas salinhas estejam sendo vendidas a 12.000 reais o metro quadrado. “O cara compra uma salinha de 40 metros quadrados achando que vai obter um aluguel de 4.800 por mês, mas é óbvio que não vai”, diz Sandra Ralston, vice-presidente da consultoria Colliers. “O problema é que muita gente tem se endividado para fechar esse tipo de negócio e corre o risco de ter o imóvel retomado pelo banco lá na frente.” Diversos especialistas já comparam a atual onda de lançamentos de salinhas à bolha dos flats (fotos) de 20 anos atrás. Na década de 1990, muita gente comprou esse tipo de produto porque se disseminou no mercado a ideia de que seria fácil obter aluguéis vantajosos. Anos depois, milhares de flats esperavam vazios a chegada de um locatário. Muitos deles tiveram de passar por reformas para serem transformados em apartamentos de um quarto e atender a demanda do mercado. No caso das salinhas comerciais, uma adaptação desse tipo seria muito complicada. Portanto, antes de comprar uma salinha recém-lançada, alertam os especialistas, o investidor deve estar ciente de que o investimento só começará a gerar renda dentro de ao menos dois ou três anos. Até lá, o mercado pode virar completamente. Não acredite nos anúncios de salas comerciais que têm sido publicados nos jornais e que prometem uma renda mensal de 140 reais o metro quadrado para imóveis localizados em bairros sem nenhuma vocação comercial. O investidor deve ser seletivo e comprar imóveis desse tipo somente em áreas atraentes para pequenas empresas e profissionais liberais – como as avenidas Paulista e Faria Lima ou próximos a grandes shoppings ou estações de metrô.

Juros em alta são sempre uma política adequada para desmontar bolhas – seja no mercado imobiliário ou acionário. A lógica é a seguinte: se é possível conseguir uma remuneração bem interessante com investimentos de renda fixa em que o risco é próximo de zero, por que alguém vai se aventurar a especular com ações ou imóveis? Ao menos na bolsa, a decisão do Banco Central (foto) de elevar os juros de 8,75% para 12,25% ao ano nos últimos meses tem tido efeito. Inclusive as ações das maiores incorporadoras do país estão entre as que mais sofreram na BM&FBovespa nos últimos meses. Estranhamente, o mercado imobiliário andou na contramão e não se importou muito com o aperto monetário. A Selic tende a continuar alta nos próximos meses, o que deve aumentar ainda mais a atratividade da renda fixa. Diz o professor William Eid, da FGV: “Se alguém tem 1 milhão de reais e coloca o dinheiro na poupança, vai obter um rendimento líquido e certo de 6.000 reais por mês. Em lugares como São Paulo, esse dinheiro é suficiente para comprar um imóvel que pode ser alugado por 3.000 ou 4.000 reais. Então por que correr risco e compra-lo ao invés de aproveitar os valores baixos para locação?” Na opinião dele, os preços dos imóveis naturalmente cairão à medida que as pessoas percebam essa distorção.