FIIs: obsessão por rendimentos mensais é barreira para melhor desempenho

Alternativa para aumentar o retorno dos aluguéis, as reformas em prédios antigos, também conhecidas pelo termo retrofit, sofrem resistência de cotistas de fundos imobiliários e de locatários. É o que contam gestores que participaram do Fórum GRI de Fundos Imobiliários, em São Paulo, o maior evento do setor, que tem parceria com a EXAME.

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“Tem obra que exige a desocupação do prédio inteiro, o que perde renda. E isso ainda pesa muito em um fundo imobiliário. O investidor olha muito para o yield (o rendimento). O pessoal conta com o rendimento mensal para pagar contas. Pouca gente olha para o potencial de valorização da cota”, diz Carlos Martins, sócio-executivo da Kinea Investimentos.

“É capaz de o investidor pegar um fundo com 5% de vacância e precificar igual a um com 0%, mas que paga o mesmo dividendo. Mas tem obra que facilmente faria dobrar o valor do aluguel”, afirma.

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Para Mauro Lima, sócio da RB Capital, é preciso uma mudança cultural. “O pessoal olha muito com imediatismo. Veem a foto, e não o filme. Não é só olhar o yield do mês, mas o ciclo. Tem investimento que vai demorar quatro ou cinco anos para alugar o imóvel”, afirma.

Mas, segundo Lima, a barreira para reformas de prédios antigos não vem somente do mercado mas também do próprio locatário. “Temos ativo com potencial de retrofit na região da Paulista que está 96% alugado. Mas, quando entrou com projeto na prefeitura, tivemos de pausar", conta.

“Só faz sentido fazer o investimento se o locatário aceitar pagar mais. Mas não é o momento de subir o aluguel. Os locatários não estão com muita saúde econômica para aumentos de aluguel significativamente acima da inflação.”

Ainda que não vejam o cenário ideal para grandes reformas, os gestores avaliam que o retrofit deve ganhar ainda mais força com a escassez de terrenos e o crescimento dos fundos imobiliários.

“Na medida em que os fundos ficarem maiores, é possível que tenha espaço de 5% a 10% (do portfólio) para retrofit e prédios em desenvolvimento. Mas ainda tem a dificuldade do dividendo. É muito difícil alinhar todos os astros. Porém, quanto mais escassos forem os terrenos, mais o retrofit vai fazer sentido”, comenta Martins.