Especulômetro EXAME-Loft: boa e má notícia para quem compra imóvel

Esta reportagem faz parte da newsletter EXAME Desperta. Assine gratuitamente e receba todas as manhãs um resumo dos assuntos que serão notícia.

O mercado imobiliário da cidade de São Paulo, o maior do país, teve uma evolução com perspectivas distintas no trimestre encerrado em setembro. É o que revela a mais nova edição do Índice Especulômetro EXAME-Loft, com informações sobre os preços de anúncio e de comercialização em 10 bairros da capital paulista.

O indicador é resultado de uma parceria da EXAME com a Loft, uma das principais startups dedicadas ao mercado de imóveis no país e uma das líderes em compra e venda com sua plataforma digital.

O índice trouxe uma boa e uma má notícia para quem está em busca de um imóvel no mercado secundário. A boa notícia é que a diferença percentual entre o valor de anúncio e o valor de fechamento do negócio caiu em oito dos dez bairros do levantamento em setembro (não houve número suficiente de transações no Alto de Pinheiros) na comparação com o trimestre até agosto -- o índice considera períodos de três meses para ampliar a precisão estatística.

Essa informação é importante para quem busca um imóvel porque significa que os preços anunciados estão mais próximos da realidade, o que poupa tempo de negociação na maioria dos casos.

Esse fenômeno foi constatado no Alto da Lapa, no Brooklin, no Campo Belo, no Itaim Bibi, no Paraíso, na Vila Mariana, na Vila Nova Conceição e na Vila Olímpia. Em três desses bairros -- Alto da Lapa, Campo Belo e Vila Olímpia --, o movimento se enquadrou nos critérios definidos do indicador para definir uma tendência de queda: variação em dois períodos na mesma direção, sendo ao menos uma superior a 5%, ou variação acima de 10% em um único intervalo.

 

"Pelo segundo mês seguido, mudanças na diferença entre os valores transacionados e os anunciados ocorrem especialmente em razão do aumento do valor efetivamente pago. Em nenhum bairro os anúncios tiveram crescimento considerável de preço", disse Daniel Scalli, diretor de Engenharia e Data Science da Loft.

Ou seja, a má notícia para quem vai comprar um imóvel é que os preços de venda estão subindo de modo geral. Esse movimento foi verificado na ponta -- no trimestre encerrado em setembro -- em oito dos dez bairros: Alto da Lapa, Brooklin, Campo Belo, Itaim Bibi, Jardim Paulista, Vila Leopoldina, Vila Mariana e Vila Olímpia.

Em três desses bairros -- Brooklin, Campo Belo e Vila Olímpia --, os dados recém-divulgados enquadram as mudanças de preços como uma tendência definida de alta.

Preço médio de comercialização de imóveis por bairros na cidade de São Paulo, segundo o Índice Especulômetro EXAME-Loft | Crédito: EXAME-Loft

Entenda a metodologia

O "Especulômetro" mede, por meio de uma ferramenta de precificação desenvolvida pela Loft, a diferença percentual entre o preço de anúncio pelo proprietário na sua plataforma e o valor de fechamento do contrato entre as partes, registrado em cartório nas matrículas dos imóveis.

A ferramenta de precificação considera mais de 250.000 imóveis de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte que registraram alguma transação nos últimos dez anos. 

O objetivo é levar informação para todas as partes envolvidas, ampliando a transparência do mercado e reduzindo a chamada assimetria de informações. Isso permite uma negociação de valores mais prática, poupando tempo e dinheiro das duas partes.

O índice é composto pelos dados de imóveis anunciados em diferentes plataformas digitais e, posteriormente, registrados em cartórios em 11 dos principais bairros da cidade de São Paulo, maior mercado do país.