'House flipping': o investimento popular nos EUA que cresce no Brasil

Os juros de financiamento mais baixos da história e a possibilidade de trabalhar em casa, imposta pela pandemia, alavancaram o setor imobiliário. Segundo dados do Secovi, as vendas de imóveis na cidade de São Paulo aumentaram 112%  em abril na comparação anual, chegando ao pico de 57.100 unidades no acumulado em doze meses. 

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Com a demanda aquecida, o setor ganha novas modalidades de vendas e de investimentos. Uma delas é o chamado house flipping. Bastante popular nos Estados Unidos, a prática envolve a comercialização de imóveis por preços mais elevados após terem passado por reforma. No Brasil, as buscas por renovação de imóveis aumentaram 68% desde o ano passado, e as de aquisição para redecoração, 42%, segundo levantamento do site especializado Archademy.

Nos Estados Unidos, é um mercado de mais de 200 mil imóveis negociados nessa modalidade, com uma taxa de retorno acima de 40% para o investidor. No Brasil, ainda não existem dados consolidados, mas a tendência é de alta.

Um dos maiores nomes do house flipping brasileiro é a startup Loft, que chegou a se tornar o terceiro maior unicórnio do país (como são chamadas as startups avaliadas em 1 bilhão de dólares ou mais). Para lucrar com a revenda de imóveis reformados, porém, o investidor não precisa necessariamente de uma grande empresa por trás. 

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“Com o house flipping, é possível conseguir entre 40% e 50% de valorização na venda do imóvel”, diz Giuliano Milano, presidente da VGV Imóveis e consultor. Segundo ele, o investimento inicial não demanda "milhões de reais". 

Mas se engana quem pensa que irá conseguir vender um imóvel por um valor muito acima do praticado no mercado. “É na compra que se ganha dinheiro, não na venda. A venda é realizada pelo preço de mercado. Quanto melhor a compra de um imóvel por valor abaixo do de mercado, maior a rentabilidade. Esse é o mindset”, explica Milano.

Ou seja, para conseguir boas vendas, é preciso encontrar imóveis mais depreciados. Milano recomenda leilões de imóveis. “Mas não é um fator limitante. Existem excelentes imóveis se o investidor estiver atento às oportunidades de mercado. É possível encontrar propriedades subavaliadas mesmo em portais de imobiliárias."

O especialista em house flipping alerta que é preciso ficar atento às condições da estrutura e calcular bem todos os gastos que terão que ser feitos na reforma. 

“O custo ideal para reforma seria o equivalente a algo entre 10% e 15% do valor do imóvel. Se ficar acima, já diminui bem a margem de lucro.” Ter conhecimento sobre decoração e arquitetura pode ser uma vantagem, já que reduz o custo para planejar a reforma. Investir em decoração, com móveis ou mesmo protótipos, pode acelerar o processo de venda e valorizar ainda mais o projeto.

Ainda mais importante é não ficar muito tempo com o imóvel parado. Segundo Milano, o período ideal entre a compra, a reforma e a venda deveria ser de 3 a 4 meses. Assim, o house flipper conseguirá em pouco tempo o dinheiro suficiente para a próxima empreitada e irá economizar com custos de manutenção e impostos.

Após a venda, é importante não demorar muito tempo para a próxima compra. Isso porque há cobrança de Imposto de Renda com alíquota de 15% sobre o ganho de capital em cima da transação, a menos que o investidor compre outro imóvel em até seis meses.

Para encurtar o período de venda, Milano recomenda adquirir imóveis bem localizados e com preços menores, o que acaba ampliando o número de potenciais compradores. Por fim, ele deixa uma última recomendação: “Vale muito mais investir 2 milhões de reais em dez imóveis de 200 mil reais do que comprar um por 2 milhões de reais. O investidor divide o risco.”