Fundos imobiliários: a visão da Mogno Capital para 2022

Daniel Caldeira, fundador e sócio da Mogno Capital, está otimista com o novo ano. O gestor encara como natural o movimento de correção desde novembro, quando os fundos imobiliários registraram quedas intensas. "Por mais que tenha visto alta expressiva, acredito que os FIIs continuam baratos e tendem a continuar a valorizar".

Daniel Caldeira participou do programa FIIs em EXAME, apresentado por Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy. O programa vai ao ar todas às sextas-feiras, às 15h.

A variante Ômicron, na sua visão, parece ser característica do final da pandemia. "Quem está tendo sintomas acima da gripe é quem não vacinou. As curvas de infecção em países desenvolvidos já estão caindo rápido".

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Tirando os potenciais efeitos da covid-19, entra a volatilidade da eleição, diz o gestor. "Contudo, Lula vem fazendo acenos à iniciativa privada e ao Geraldo Alckmin, e não vejo uma terceira com probabilidade de ser pior que Bolsonaro".

Agora, diz o gestor, a inflação está concentrada no segmento de energia. Mas, com chuvas acima do esperado neste primeiro mês do ano, 2022 pode ser um ano positivo e com inflação controlada, apesar de nervoso.

A gestora tem três fundos imobiliários: o fundo de fundos MGFF11, o de hotéis MGHT11 e o de CRIs High Grade MGCR11. Veja abaixo a visão do gestor sobre cada fundo:

MGFF11

"Em 2015 tínhamos dinheiro disponível, construtoras destruídas pela crise e estava tudo barato. Surgiu a dúvida: compramos FIIs ou estoques de incorporadoras? O fator decisivo foi o carrego. Hoje, é possível comprar cotas de FOFs com muito desconto. Não sei quando o desconto vai fechar, mas se eu conseguir ganhar 10% ao ano liquido de imposto, com margem de segurança, eu espero.

Entramos na pandemia em momento mais complicado que outros FOFs porque estávamos focados em ganho de capital. Contudo, conseguimos vender esse pedaço da carteira em um timing bom e aumentamos o dividendo recorrente de R$ 0,26 para R$ 0,48 graças aos fundos de CRIs que inserimos no portfolio. Fizemos um trabalho satisfatório, com boa parte da carteira acima do zero em todos os momentos. Mantivemos cerca de 60% do fundo líquido".

MGCR11

"Os fundos de CRIs cresceram muito e temos tendência de puxar a linha para a frente, mas não é assim que funciona. Alguma hora os outros segmentos do iFix vão voltar a crescer de forma importante".

MGHT11

"O ciclo imobiliário estava negativo há muito tempo. Em 2018 começou a melhorar, e em 2019 foi espetacular. Esperávamos anos bons, mas a covid-19 mudou o cenário. Mas antes, pensamos: que segmento oferece o maior beta? Chegamos ao hoteleiro: se a economia vai bem o segmento vai muito bem, mas se piora, o segmento piora muito. Acumulamos prejuízo, e não se consegue distribuir dividendos. Então entramos em um fundo de hotéis com aluguel mínimo e porcentual, que permitiu a nós distribuir sempre dividendos.

Apesar dos hotéis terem amargado prejuízo em 2020, ainda que menor que 2021, o fundo teve lucro o tempo todo. Estamos bastante satisfeitos com o seu desempenho: o nominal não foi brilhante, mas o desempenho relativo foi bom. O mercado de hotelaria no Brasil é extremamente pulverizado, e muitos negócios pequenos passaram por dificuldades, o que é bom para as redes presentes no portfólio do fundo.

Do ponto vista da gestão financeira o fundo passou por um momento complicado. Compramos ativos de forma parcelada e o mercado derreteu. Mas ja equacionamos a situação".