Como o fundo imobiliário de logística do Credit Suisse dribla preços altos

CSHG Logística busca melhorar seu risco e retorno investindo fora do Sudeste e também desenvolvendo projetos

O Credit Suisse é um dos maiores gestores de fundos imobiliários do país e pode afirmar que 2020 não foi um ano ruim para o negócio. No acumulado do ano, os fundos do banco de investimentos ganharam 236 mil novos investidores, somando mais de 560 mil cotistas no total. Apenas o seu fundo de logística, o HGLG11, reúne 260 mil pessoas.

Ao longo do ano passado o HGLG11 buscou realizar aquisições em momentos mais favoráveis de preços. Na pandemia, aproveitou para realizar boas negociações, principalmente em São Paulo, onde a disputa por ativos é acirrada. Mas o segmento ficou tão aquecido por conta de uma demanda extraordinária do comércio eletrônico, provocada pelo isolamento social, que os preços na cidade começaram a descolar do risco.

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Observando que o risco retorno não estava adequado e que os preços começaram a subir muito, os gestores optaram por desenvolver ativos na cidade, conta Bruno Margato, gestor de fundos imobiliários do banco, ao professor da EXAME Academy Arthur Vieira de Moraes, no programa FIIs em EXAME. "Verificamos que era melhor tomar o risco da obra e locação dado o preço que iríamos pagar vis a vis o risco e o retorno."

Segundo o gestor, incluir ativos em desenvolvimento no fundo possibilita trazer um ciclo de crescimento sem mexer na renda dos cotistas. "O desenvolvimento tem de ser certeiro para não afetar a renda. Por isso vamos investir em ativos onde compramos o terreno mas os projetos já estão aprovados, o que permite construir rápido."

Outra medida tomada foi buscar ativos em outras regiões e capitais com menos risco. "Nossa primeira aquisição foi de um ativo pronto em Recife, já alocado, que pode ser considerado o centro do Nordeste em termos logístico, um ponto estratégico de distribuição do produtos da região e do Norte do país. Já estamos desenvolvendo uma segunda obra na região, que começa em janeiro, aproveitando o ciclo imobiliário positivo."

O gestor diz que houve uma absorção de mais de 1 milhão de metros quadrados pelo comércio eletrônico neste ano. Margato confia que o desempenho deve se repetir em 2021. "Estamos em um ciclo macro e micro positivo em logística e bastante confiantes. Tem muita oferta, mas estamos monitorando e acreditamos que esses novos imóveis vai se adequar a demanda já mapeada."

Assista abaixo a íntegra do último programa FIIs em EXAME:

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