Aluguel de galpões pode subir e aumentar rendimento de fundos imobiliários

O e-commerce vem batendo recordes de vendas e receitas no país, incentivado pelo isolamento social com a pandemia. Como consequência, muitas varejistas começam a colocar em prática planos de expansão e alugam mais galpões que servem como centros de distribuição, de forma a reforçar sua operação logística. Essa pressão da demanda por galpões pode pressionar o preço dos aluguéis e aumentar o rendimento dos fundos imobiliários (FIIs) que investem no segmento, na opinião de gestores que participaram do Fórum GRI de Fundos Imobiliários, realizado de forma presencial e também online nesta quarta-feira, 18, em São Paulo. O evento contou com a parceria da EXAME.

Na visão de Caio Castro, sócio da gestora RBR, já é possível observar aumento no preço de locação em alguns pontos, em cidades onde há muita demanda e a oferta é controlada. Ele cita como exemplo cidades como Extrema, em Minas Gerais, e Cajamar, em São Paulo. Já em lugares não tão demandados, nos quais a vacância ultrapassa 10%, a pressão por preços é menor.

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Dani Ajbeszyc, CFO da GLP Brasil, complementa apontando que a pressão de preços se concentra em ativos especulativos com contratos típicos, nos quais os contratos têm prazo e penalidade de saída menores. "Essa pressão de preços tende a gerar ganhos para os fundos. Mas é importante destacar que à medida que os fundos que investem em logística crescem e ficam mais diversificados, esse ganho real é mais diluído."

Reforça essa tendência o fato de que, antes da pandemia, os preços de locação em galpões já vinham depreciados, desde a retração forte da economia durante o governo de Dilma Rousseff, observa Gilson Schilis, CEO da Fulwood Empreendimentos Imobiliários. "Com o novo governo e uma perspectiva diferente, o mercado começou a se animar. Mas as taxas de absorção (quanto empresa alugava e passou a alugar) reagiram lentamente e, em algumas praças, de forma mais forte do que outras. Por isso é mais coerente dizer que preços vão se corrigir, e não aumentar. Os preços de construção também estão defasados e devem ter uma pressão para cima."

Marcelo Fedak, sócio da BlueMacaw, pondera que, no mercado de galpões, qualquer reajuste de aluguel tem bastante impacto na renda, diferente de um prédio de escritórios. "Quando aumentamos 1 real por metro quadrado, estamos falando em um reajuste de 10%. Geralmente os galpões são amplos."

Mas há risco de sobreoferta nos próximos anos? Fedak acredita que não. "O segmento tem de andar junto com a economia, não pode descolar. E os players têm de ter cuidado com o desenvolvimento de novos produtos. Mas a perspectiva é a de que a economia cresça razoavelmente nos próximos anos. Acredito que isso (o risco de sobreoferta) não será um problema."