FIIs: Diversificação de ativos nos levou a crescer, diz gestor do Alianza

No ano em que devem alcançar a marca de 1,5 milhão de investidores, os fundos imobiliários passam por um profundo processo de mudança. Os reflexos da pandemia do coronavírus sobre os imóveis comerciais e os shoppings chacoalharam o setor e isso empurrou gestores para a busca por ativos e estratégias mais rentáveis.

Os fundos híbridos, que investem em mais de uma classe de imóveis (residenciais, comerciais, logísticos e shoppings), ganharam força. A estratégia de diversificar não só no número de ativos mas também no tipo de imóvel administrado se tornou prática recorrente para tentar reduzir perdas e ampliar os ganhos para os cotistas.

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A Alianza é um exemplo, como gestora de um fundo imobiliário com a carteira distribuída entre prédios comerciais, lojas e galpões logísticos, o ALZR11, conhecido no mercado como 'Alzirão'. Os ativos vão desde a sede da Rede Globo no Jardim Botânico, na zona sul do Rio de Janeiro, passando por galpões refrigerados da BRF no interior de São Paulo, até uma loja da Decathlon no Morumbi, bairro da zona sul da capital paulista.

"O investidor de FIIs apanhou muito em fundos de shoppings e em lajes corporativas em 2020. Nosso fundo administra imóveis com contratos fortes, que garantem o rendimento mesmo em contextos de crise. O ALZR11 virou case justamente por essa boa condição de risco para o cotista", disse Ricardo Madeira, sócio e fundador da Alianza.

Com cerca de 100.000 cotistas, o produto da Alianza possui um patrimônio de cerca de 500 milhões de reais. Mesmo sendo pulverizado, o fundo tem sido negociado a um preço 20% superior ao valor patrimonial.

Veja a entrevista completa com o gestor para a EXAME Invest:

Temos visto mais gestores de FIIs diversificando o perfil dos imóveis nos portfólios. Como o senhor avalia esse movimento?

Lançamos nosso fundo, o ALZR11, em janeiro de 2018. O fundo começou com 900 CPFs e hoje já tem 100.000 cotistas. Muito desse crescimento se deu justamente durante a pandemia, porque o investidor buscou formas de diversificar, para escapar da crise.

O investidor de FIIs apanhou muito em fundos de shoppings e em lajes corporativas em 2020. Nosso fundo administra imóveis com contratos fortes, que garantem o rendimento mesmo em contextos de crise. O ALZR11 virou case justamente por essa boa condição de risco para o cotista.

Pode falar mais da estratégia do fundo?

Temos hoje 14 ativos: dois no Rio de Janeiro e 12 em São Paulo, a maioria na capital. É um fundo bastante óbvio, porque só compramos imóveis com contratos atípicos, os chamados built to suit (quando um imóvel é construído especificamente para uma empresa). Compramos esses imóveis quando eles já estão prontos, ou fazemos o chamados sale leaseback (quando uma empresa vende seu imóvel para um fundo e passa a ocupar esse ativo como inquilino).

Outro ponto importante é que somente empresas com risco de crédito A+ são selecionadas. Isso dá ao nosso cotista uma segurança grande, porque garante que a empresa vai ter saúde financeira para honrar o contrato de locação. Além disso, nossos contratos têm, em média nove anos e meio de duração.

Que tipo de imóvel o fundo administra?

Temos, por exemplo, duas unidades do laboratório Delboni, uma loja da Decathlon, em São Paulo, e a sede da Rede Globo no Jardim Botânico, no Rio de Janeiro. A maior parte do fundo é concentrada é renda urbana, mas temos imóveis diversos, como dois galpões da BRF em São Paulo (um em Guarulhos e outro em Bauru), e um data-center da operadora Sky.

Por serem imóveis de uso específico, como a Alianza avalia a gestão do patrimônio após o fim dos contratos atuais?

Temos alguns casos que podem ilustrar essa análise. Somos gestores do imóvel que antes pertencia à editora Moderna. O espaço está locado, mas sempre recebemos contatos de incorporadores que querem comprar o terreno para subir um prédio. Fazemos uma contínua análise interna para saber o que aquele imóvel pode ser, caso o inquilino queira sair, depois dos 10 anos de contrato. Observamos se o ativo é bem localizado, se fica perto do metrô e se a regra de zoneamento da cidade permite mudanças de perfil de uso.

Vou dar outros dois outros exemplos: uma das nossas aquisições mais recentes foi a sede da Bauducco, em Guarulhos. Daqui a 15 anos, consigo enxergar um hospital ou uma faculdade no espaço, caso a empresa decida não renovar o contrato. Antes disso, fizemos um contrato com a Sky para um imóvel de data center. Podemos fazer uma separação desse ativo e criar, no futuro, um FII apenas para data centers. É algo bem comum nos Estados Unidos. Enfim, fazemos muita pesquisa para acertar na localização, para que o imóvel tenha liquidez.

A estabilidade dos nossos contratos a essa flexibilidade dos ativos explica por que nosso fundo é negociado cerca de 20% acima do valor patrimonial. É um fundo relativamente caro.

Por causa da crise, alguns inquilinos de contratos atípicos tentaram negociar o pagamento de aluguel. Aconteceu no ALZR11?

Em março passado, quando a pandemia chegou, recebemos, sim, algumas ligações. Mas temos contratos fortes, com garantia colateral, o que nos dá segurança até em momentos de crise. É verdade que outras gestoras enfrentaram problemas, tiveram algum contrato atípico questionado, mas até agora quem questionou perdeu na Justiça.

Nós não experimentamos nenhum caso ainda na gestora, mas é importante dizer que há um esforço enorme para sempre ficarmos próximos aos nossos inquilinos. Acompanhamos semestre a semestre a renovação de licenças, as melhorias nos prédios, reformas a serem feitas, até para entendermos as demandas de cada um.

Como a possível cobrança de imposto sobre os dividendos impacta a indústria de FIIs?

O mercado deu uma mexida nos últimos meses por causa das discussões da reforma tributária. Eu costumo dizer que o assunto balançou a árvore e quem não estava preso no galho acabou caindo. Acredito que essa pode ser uma mudança catalisadora não só para os investidores mas principalmente para os gestores.

Muitos vão olhar para dentro de casa e decidir vender imóveis, para bater a meta de rentabilidade. Esse é o momento em que podem surgir boas oportunidades para nós. Avaliamos constantemente o mercado, mas temos preferência por operações menores, porque é onde tem menos concorrência, e aí conseguimos taxas de retornos melhores.

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