5 perguntas fundamentais para quem quer comprar um imóvel

Incentivado pelo cenário de juros baixos, o mercado imobiliário brasileiro tem apresentado crescimento nos últimos anos. Somente no ano passado, as  vendas de imóveis cresceram 26,1% em todo o país, segundo a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc). No período, foram 119.911 unidades comercializadas, o melhor resultado desde 2014. Para este ano, a expectativa é ainda maior, de um crescimento de 30%. 

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Entretanto,  diante de um cenário de aumento da Selic, o consumidor interessado em comprar um imóvel pode ficar em dúvida se é melhor aproveitar a taxa de juro atual ou esperar um lançamento, já que as taxas estão bem atrativas e abaixo de dois dígitos. Somado a isso, com o aumento da demanda, a tendência é de alta de preços. Para entender o comportamento do mercado atual e o que esperar para os próximos meses, EXAME Invest conversou com Danilo Igliori, vice-presidente e economista-chefe da OLX Brasil. Veja abaixo: 

Quem quer comprar um imóvel agora deve se apressar devido à alta dos preços ou esperar, uma vez que deve haver mais lançamentos com a retomada da atividade?

O aumento da Selic e seu eventual efeito sobre as taxas de financiamento imobiliário -- que aliás já começou a ocorrer -- traz um efeito indesejado no setor, pois as parcelas do financiamento aumentam, impondo obstáculos ao acesso do público ao seu sonho da casa própria. Com a expectativa de que a Selic irá fechar o ano em torno 7%, cabe ao consumidor refletir sobre a possibilidade de aproveitar o momento para aquisição do seu imóvel. 

É importante ressaltar, entretanto, que essa decisão depende de vários outros aspectos, dentre os quais se destaca o momento de vida das pessoas: aumento da família, casamento, aposentadoria, entre outros. Além disso, é sempre importante considerar o equilíbrio orçamentário nessa decisão. Com o aumento dos lançamentos, as possibilidades de escolha do consumidor se ampliam, mas os preços dos insumos da construção civil ainda emergem no horizonte com um fator de risco a ser considerado. Não menos importante, essa decisão, em um contexto de escolha entre imóveis novos ou usados, está diretamente relacionada com as preferências dos consumidores.

Além do aumento da Selic, o que o consumidor pode esperar pela frente? Incertezas macroeconômicas, como aumento da inflação e dos custos no setor, refletirão no preço dos imóveis? 

Os fatores que impulsionaram o mercado imobiliário até agora permanecem presentes em grande medida, tanto macro como microeconômicos. Dessa forma nosso cenário base continua a apontar para dinâmicas virtuosas de lançamentos, vendas e financiamento. O pleno controle da pandemia e a retomada de atividades geradoras de emprego (particularmente serviços) serão fundamentais para confirmar este cenário. Além disso, destacamos como ameaça importante as pressões inflacionárias que ganharam corpo recentemente.

A manutenção do nosso cenário positivo decorre de duas constatações: primeiramente temos que lembrar que mesmo com as elevações em curso ainda estamos operando com taxas de juros muito baixas se comparadas com o que tínhamos no país até poucos anos atrás. Além disso, os desequilíbrios entre oferta e demanda e a forte depreciação cambial, que estão por trás das pressões de custos de construção, devem ser amenizados. Completando o cenário macro para 2021 é claro que a esperança de que o programa de vacinação ganhe velocidade alimenta a perspectiva de forte melhora da atividade econômica para o segundo semestre.

Com a alta dos juros e o aumento da demanda, a tendência é de alta nos preços. Isso poderá ser sentido no bolso do consumidor em quanto tempo?

De acordo com o índice FipeZAP, o Brasil vem apresentando, desde meados de 2020, elevações contínuas nos preços de venda dos imóveis. O resultado mais recente indicou um aumento de 5,13% no acumulado de 12 meses. No mês de julho de 2021, o aumento foi de 0,64% em relação ao mês anterior.

Estes dados sinalizam que o mercado de compra/venda atravessa um período de alta nos preços, entretanto, ainda não é possível afirmar que essa  tendência positiva irá permanecer ou até mesmo se aprofundar nos próximos meses. Isso dependerá de vários outros fatores, como a preferência do consumidor, controle da pandemia, melhora contínua do mercado de trabalho e aumento da renda da população. 

Com a pandemia, em São Paulo, houve valorização de algumas regiões específicas? Estes valores devem permanecer?

De acordo com o índice de preços FipeZAP venda e considerando as regiões mais desejadas da cidade de São Paulo, bairros como Moema (8,1%), Perdizes (7,5%) e Vila Mariana (7,4%) tiveram valorização entre junho de 2021 em relação ao mesmo período do ano anterior. Por outro lado, o índice FipeZAP locação e analisando os bairros mais demandados, destaque para Jabaquara e Vila Andrade, com valorização de 13% e 9,3% no mesmo período. 

Diversos são os motivos relacionados com a valorização dos imóveis de uma região: comportamento da demanda, aspectos de localização e infraestrutura urbana, segurança, entre outros. Com isso em mente, é difícil inferir sobre efeitos futuros que cada um desses fatores podem produzir na valorização de um imóvel. No cenário que temos hoje, os lançamentos, vendas e crédito imobiliário estão em alta. Porém, incertezas econômicas e o prolongamento da pandemia mantém o estado de alerta no setor, que por sua vez, podem influenciar na dinâmica do mercado e na valorização imobiliária.

O mercado vem em forte tendência de recuperação. O que faria isso mudar? Existe esta possibilidade?

De fato, o mercado imobiliário vem apresentando um desempenho significativo. A taxa de juros Selic a patamares baixos (mesmo com o recente aumento), taxas de financiamento imobiliários atrativas, crédito acessível e o crescimento do imóvel como ativo de investimento estiveram por trás da recente performance do setor. Como pontos de atenção para o dinamismo futuro, é possível elencar o surgimento e avanço de novas variantes da Covid-19, como a Delta, a velocidade de ajuste dos preços dos insumos da construção civil, a recuperação efetiva do mercado de trabalho, principalmente no setor de serviços. Destacamos ainda que aumentos de taxas de juros nunca serão celebrados no setor imobiliário, mas os benefícios de impedir o descontrole da inflação sem dúvida mais que compensam seus custos.