E-commerce acirra disputa por galpões e aluguéis batem recorde em São Paulo

O mercado de condomínios de galpões industriais e logísticos do estado de São Paulo manteve forte ritmo de atividade no segundo trimestre de 2026, reforçando a posição da região como principal polo logístico do Brasil. Segundo levantamento exclusivo da Newmark, consultoria imobiliária especializada no segmento comercial, a absorção líquida somou 452 mil m² no período, praticamente em linha com o desempenho do trimestre anterior e equivalente a 66% da absorção líquida de todo o ano de 2025. Apesar do trimestre anterior sem altas, o resultado confirma que a demanda por espaços modernos de armazenagem e distribuição segue acima da média histórica, impulsionada, sobretudo, pelo comércio eletrônico e pela ampliação e diversificação das cadeias de suprimento.

A movimentação foi liderada pelo setor comercial, com destaque para operações vinculadas ao e‑commerce, como Amazon e Mercado Livre, que continuam a ampliar sua presença em condomínios de padrão elevado. Geograficamente, regiões como Guarulhos, Barueri, e ABCDM concentraram o maior aumento de área ocupada.

No lado da oferta, o trimestre registrou 188 mil m² de novo estoque entregue, volume menor que o observado no início do ano, mas ainda relevante frente ao histórico recente. A expansão ficou concentrada na capital e em importantes corredores logísticos, como Guarulhos, Barueri e Embu. Para o restante de 2026, a Newmark projeta a entrada de cerca de 1,2 milhão de m² adicionais, com maior participação de empreendimentos em Guarulhos, Cajamar e São Paulo.

Busca por espaço

Mesmo com o avanço do estoque, a disponibilidade de galpões permanece restrita. A taxa de vacância recuou de 6,4% para 5% no trimestre, estabelecendo um novo piso para a série histórica. Com isso, os preços pedidos de locação seguiram em trajetória de valorização, encerrando o período em R$ 33,7/m²/mês – o maior nível já registrado –, com alta de cerca de 2% na comparação trimestral e de 12% frente ao mesmo intervalo de 2025. Na Região Metropolitana de São Paulo (até 40 km da capital), os valores médios permanecem acima da média estadual, atingindo R$ 34,67/m²/mês, enquanto nos eixos mais voltados ao interior a média foi de R$ 31,86/m²/mês, com São Paulo, Guarulhos e Cajamar concentrando os maiores patamares de preço.

Para o restante de 2026, o mercado industrial e logístico deve seguir em patamar aquecido, ainda que com dinâmica mais seletiva e sujeita a variações pontuais no ritmo de absorção. Uma parcela relevante do novo estoque previsto já está pré‑locada, o que reduz o risco de sobreoferta e reforça que os empreendimentos lançados nas principais regiões vêm sendo desenhados a partir de demandas concretas de ocupação.

“O mercado de galpões logísticos de São Paulo entra na segunda metade de 2026 em um patamar muito sólido. Mesmo em um ambiente macroeconômico mais desafiador, vemos demanda consistente por ativos de qualidade, vacância em mínimos históricos e um pipeline robusto de novos projetos nos principais corredores. Isso mostra que o segmento segue como peça central na estratégia de expansão do comércio eletrônico e na busca por eficiência das cadeias de distribuição.”, analisa Mariana Hanania, Head de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Newmark.