Benx, do Parque Global, põe R$ 500 milhões no alto padrão e prevê freio no mercado imobiliário

RESUMO | A Benx adotará uma estratégia mais conservadora no mercado imobiliário nos próximos dois anos, priorizando lançamentos do segmento econômico e do altíssimo padrão. A incorporadora investiu mais de R$ 500 milhões na Árborea e avalia ampliar o Parque Global, megaprojeto que pode alcançar R$ 10 bilhões em VGV até 2035.

Depois de um ciclo de recordes no mercado imobiliário de São Paulo, a Benx está se preparando para tirar o pé do acelerador. A incorporadora, que hoje trabalha com um volume de lançamentos entre R$ 1 bilhão e R$ 1,5 bilhão por ano, sem considerar o ambicioso Parque Global, em São Paulo, espera dois anos de acomodação do setor. Barbas de molho até 2027. “Estamos sendo mais conservadores nesse período. Não significa parar, mas ser mais criterioso na compra dos terrenos e nos lançamentos”, afirma Luciano Amaral, CEO da Benx Incorporadora.

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A verdade é que a economia desacelerou. Mas não só isso. O mercado também chegou a um patamar que dificilmente conseguiria manter o mesmo ritmo de expansão. Em dez anos, São Paulo saiu de 40 mil unidades lançadas por ano para algo próximo de 180 mil. “Só a China cresce assim. É fantástico, mas o mercado imobiliário é cíclico. O próximo movimento será de acomodação, e isso é normal", diz.

Justamente por isso, a resposta da Benx para o próximo ciclo é concentrar os investimentos nos dois extremos do mercado. De um lado está a Viva Benx, voltada ao segmento econômico. Do outro, apartamentos de pelo menos 400 metros quadrados, com preços a partir de R$ 18 milhões, destinados a uma parcela bastante menor — e mais resistente aos juros — da população. É nesse segundo mercado que está uma das maiores apostas da companhia.

R$ 500 milhões atrás da “mosca branca”

Nos últimos três anos, a Benx desembolsou mais de R$ 500 milhões na Árborea, marca criada pela incorporadora para atuar no altíssimo padrão. Já há um empreendimento pronto no Itaim, outro em construção no Jardim Europa e um projeto aprovado nos Jardins. A companhia espera ainda a aprovação de um empreendimento no Ibirapuera e comprou terrenos no Jardim América. Outro negócio está sendo negociado na Vila Nova Conceição. A intenção é adquirir aproximadamente dois terrenos por ano.

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Mas o limite não é apenas de demanda, nem econômico. Encontrar áreas adequadas para esse tipo de empreendimento virou um dos principais gargalos da estratégia. “É mosca branca”, diz Amaral. Uma única área pode custar entre R$ 150 milhões e R$ 200 milhões. Comprar cinco terrenos desse porte significaria comprometer perto de R$ 1 bilhão apenas com aquisição de terrenos.

Há ainda uma particularidade do mercado paulistano. Em bairros consolidados, terrenos vazios praticamente desapareceram. Para viabilizar novos projetos, a solução muitas vezes é comprar edifícios antigos, esvaziá-los e colocá-los abaixo. Isso já ocorre em cerca de 90% das aquisições destinadas ao altíssimo padrão. “Não queremos crescer a qualquer preço e não queremos qualquer localização", diz.

Quem compra

A concentração de investimentos no topo da pirâmide traz uma pergunta inevitável: existe demanda suficiente para tantos apartamentos de dezenas de milhões de reais? Na avaliação da Benx, sim.

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Parte dessa demanda vem da transferência de patrimônio entre gerações de famílias que enriqueceram em São Paulo a partir das décadas de 1950 e 1960. Outra parcela vem de fortunas mais recentes, criadas principalmente por empreendedores que venderam suas empresas e por profissionais do mercado financeiro. “As famílias aumentam o número de integrantes e eles querem continuar morando bem. Além disso, surgiram novas fortunas”, afirma Amaral. “Gente rica tem dinheiro e sabe o que é bom.”

Há uma característica adicional nesse comprador. Ele não necessariamente espera o lançamento para entrar no negócio. Segundo o executivo, alguns clientes participam como investidores desde a aquisição do terreno. Outros preferem comprar quando o empreendimento está mais próximo da conclusão. “Ele não quer esperar três ou quatro anos.”

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A incorporadora estima que haja espaço para desenvolver até dez projetos da Árborea em São Paulo, mas não acredita que seja possível lançar cinco empreendimentos desse perfil por ano sem comprometer a exclusividade e a absorção dos imóveis.

De onde vem o dinheiro

O preço crescente dos terrenos também levou a Benx a estruturar uma forma de financiar sua expansão sem aumentar o endividamento da holding. A companhia afirma não tomar financiamento para adquirir terrenos nem carregar dívida corporativa. O crédito bancário fica concentrado na construção dos empreendimentos, dentro do Sistema Financeiro da Habitação.

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Para as aquisições, a estratégia é outra: trazer investidores para dentro de cada projeto. “Nosso modelo é trazer investidores para os projetos e dividir o lucro com eles”, diz Amaral. O investidor entra na aquisição do terreno e participa do resultado do empreendimento. Para a Benx, é uma maneira de aumentar a capacidade de investimento sem precisar carregar no balanço todo o desembolso exigido pelas novas áreas. A tese se apoia também em uma característica conhecida do investidor brasileiro. “O brasileiro gosta de ter apartamento para alugar, gosta da sensação do tijolo", diz.

O escritório voltou

O residencial não é o único mercado no radar. A Benx decidiu voltar a investir em escritórios triple A,  segmento que atravessou uma crise depois da pandemia e da disseminação do trabalho remoto. “O mercado corporativo naufragou. Chegaram a decretar o fim dos escritórios. Agora falta escritório. O mercado corporativo voltou”, afirma o CEO.

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A incorporadora já recebeu uma pré-proposta para a locação de um prédio na avenida Rebouças, com entrega prevista para daqui a dois anos, e negocia uma área no Itaim para desenvolver outro empreendimento corporativo de alto padrão. Mais uma vez, o terreno é a parte cara da equação. Uma área adequada para o projeto no Itaim dificilmente custa menos de R$ 200 milhões.

Mais ambicioso dos planos: Parque Global

Separado das operações tradicionais da Benx está o Parque Global, megaprojeto imobiliário às margens da Marginal Pinheiros. O empreendimento é tratado como uma subsidiária e tem horizonte de desenvolvimento de aproximadamente 15 anos. A previsão é que esteja concluído por volta de 2034 ou 2035, alcançando aproximadamente R$ 10 bilhões em VGV.

Mas o projeto pode ficar maior antes disso. A Benx está analisando novas áreas no entorno, que podem demandar cerca de R$ 200 milhões adicionais em investimentos, elevando a área ocupada em 300 mil metros quadrados — hoje são aproximadamente 200 mil metros quadrados.

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Entre os usos estudados para a expansão estão um centro dedicado à longevidade e senior living, novos residenciais com apartamentos maiores, edifício comercial e até um clube de tênis. Eles se somariam ao conjunto já planejado, que inclui shopping, hospital, centro de diagnóstico, hotel e escola bilíngue. “A lógica é que, quanto menos você precisar se deslocar, melhor”, explica Amaral. A decisão sobre a expansão deve ser tomada no início do próximo ano.

A companhia também estuda replicar o conceito do Parque Global em outras cidades. Porto Alegre, Salvador e Goiânia estão entre os mercados analisados.

Bolsa? Não, obrigado

Para financiar esse próximo ciclo, uma alternativa que não está nos planos imediatos é a bolsa. A Benx já estudou um IPO duas vezes. A primeira foi em 2007. A segunda, em 2020, quando uma nova leva de incorporadoras chegou ao mercado de capitais. Nas duas ocasiões, desistiu. “Continuamos sempre abertos a avaliar, mas estamos satisfeitos com nosso modelo de negócio”, afirma Amaral.

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A empresa diz ter adotado parte da estrutura de governança de uma companhia listada, com auditoria há cinco anos, conselho de administração, comitês e controles internos. Sem a pressão de crescer para atender às expectativas do mercado de capitais, a companhia pode escolher com mais cuidado onde colocar dinheiro.

Por que a Benx pretende desacelerar os lançamentos imobiliários?

A Benx espera um período de acomodação do mercado imobiliário nos próximos dois anos. Segundo Luciano Amaral, CEO da Benx Incorporadora, a empresa será mais criteriosa na compra de terrenos e nos lançamentos, sem interromper suas operações.

Em quais segmentos a Benx concentrará seus investimentos?

A Benx concentrará os investimentos no segmento econômico, por meio da Viva Benx, e no altíssimo padrão, com apartamentos de pelo menos 400 metros quadrados e preços a partir de R$ 18 milhões.

Quanto a Benx investiu na Árborea?

A Benx investiu mais de R$ 500 milhões nos últimos três anos na Árborea, marca de imóveis de altíssimo padrão. A incorporadora estima espaço para desenvolver até dez projetos da marca em São Paulo.

Como a Benx financia a compra de terrenos?

A Benx traz investidores para cada projeto, que participam da aquisição do terreno e dividem o lucro do empreendimento. Segundo a companhia, a holding não toma financiamento para comprar terrenos nem mantém dívida corporativa.

Qual é o tamanho previsto para o Parque Global?

O Parque Global deve alcançar aproximadamente R$ 10 bilhões em VGV e ser concluído por volta de 2034 ou 2035. A Benx avalia investir mais R$ 200 milhões em áreas vizinhas, ampliando a área ocupada dos atuais 200 mil para cerca de 500 mil metros quadrados.

A Benx pretende fazer uma oferta pública inicial de ações?

A Benx não planeja realizar um IPO no curto prazo. A empresa estudou abrir capital em 2007 e em 2020, mas desistiu nas duas ocasiões e, segundo Luciano Amaral, está satisfeita com o atual modelo de negócio.