Faria Lima/JK x Berrini/Chucri Zaidan: 2 polos em momentos distintos

O novo estoque previsto para ser entregue na cidade de São Paulo até 2024 é 38% menor que a soma dos últimos três anos
Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, ou apenas Berrini, um dos principais eixos de edifícios comerciais de São Paulo | Foto: Germano Lüders (Germano Lüders/Exame)
Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, ou apenas Berrini, um dos principais eixos de edifícios comerciais de São Paulo | Foto: Germano Lüders (Germano Lüders/Exame)
Por Genoma ImobiliárioPublicado em 24/02/2022 06:15 | Última atualização em 24/02/2022 01:24Tempo de Leitura: 4 min de leitura

Por Rafael Calvo*

O mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo registrou no final de 2021 um reaquecimento das negociações. Depois de um período de incertezas devido à pandemia, com seis trimestres de índices negativos, o setor mostra sinais de recuperação, com a queda constante de devoluções e absorção líquida positiva no quarto trimestre, de acordo com levantamento realizado pela consultoria imobiliária JLL.

Nesse cenário, Faria Lima/JK e Berrini/Chucri Zaidan têm se consolidado nos últimos anos como os principais eixos corporativos da cidade. Dentre as sete regiões monitoradas pela pesquisa, essas duas foram, juntas, responsáveis por 60% das transações de locação realizadas pela JLL na cidade em 2021. No entanto ambas vivem distintos momentos de mercado.

A região chamada de Faria Lima/JK tem localização mais central, cortando bairros como Itaim, Jardins e Pinheiros e se consolidou como polo cobiçado pelos poderosos GAFAM (sigla internacional para Google, Apple, Facebook, Amazon e Microsoft), firmando-se como centro financeiro, de instituições de investimento, bancos e de serviços digitais.

Gostaria de aprender a investir em fundos imobiliários? Acesse aqui o curso gratuito da EXAME Academy em parceria com a B3

Mesmo durante a pandemia, o estoque entregue na região foi rapidamente transacionado, fazendo com que a taxa de disponibilidade atingisse 9% no final de 2021.

Com menos de 10% dos espaços da região passíveis de ocupação, a margem de negociação, em locações realizadas pela JLL em 2021, ficou em 21,4% na Faria Lima/JK, com valor médio de locação de R$ 125,98/metro quadrado, incluindo incentivos como carência e descontos.

Isso quer dizer que, apesar de ainda haver boas oportunidades de escritórios na Faria Lima/JK, o poder de negociação dos novos locatários ficará cada vez mais reduzido, principalmente a partir de 2023. Por isso, empresas com planos de expansão ou mudança para região devem se movimentar o quanto antes.

Gráfico da JLL com a diferença de preços do aluguel de escritórios em dois polos de São Paulo

Gráfico da JLL com a diferença de preços do aluguel de escritórios em dois polos de São Paulo

De outro lado, temos a Berrini/Chucri Zaidan, que tem concentrado o interesse de empresas de perfis diversificados, como telecomunicações, farmacêutico e saúde, bens de consumo, serviços digitais, financeiro e coworking.

A região registrou o maior crescimento no estoque de edifícios corporativos nos últimos anos e, hoje, possui taxa de disponibilidade mais de três vezes a da Faria Lima/JK, fechando em 32% no quarto trimestre de 2021. A margem para negociação de novos contratos na Berrini/Chucri transacionados pela JLL em 2021 ficou em 31,4%, com valor médio de locação de R$ 52,04/metro quadrado, já descontando incentivos.

Com a alta oferta, o ambiente de negociação para novas locações, expansões e renovações deve seguir favorável ao ocupante pelos próximos dois anos. Além de ter edifícios classe A, de altíssimo padrão, é uma região corporativa consolidada com toda a infraestrutura -- transportes, serviços de hotelaria, alimentação e eventos -- para atender a esse público.

Isso faz da Berrini/Chucri um polo com excelente custo/benefício do ponto de vista de ocupação, com oportunidades não só para empresas que já estão na região mas também para aquelas que estão em regiões secundárias -- às margens das regiões consolidadas, como nas marginais, ou alternativas, como Alphaville -- e desejam fazer um flight to quality de região.

Apesar das particularidades de cada cenário, ambas as regiões permanecem no centro das atenções das transações para 2022. Com a perspectiva de inflação ainda elevada em 2022 e a estimativa de reajustes de aluguéis na casa dos dois dígitos, os ocupantes devem ficar ainda mais diligentes para não perderem oportunidades de renegociação proporcionadas, por exemplo, pelo direito de revisão do aluguel -- a cada três anos -- ou da renovação contratual.

O novo estoque previsto para ser entregue na cidade de São Paulo até 2024 é 38% menor que a soma dos últimos três anos. Isso quer dizer que a estimativa é a de aumento da absorção líquida e consequente queda da taxa de vacância.

A alta demanda na Faria Lima/JK deve transbordar para regiões adjacentes e puxar o desempenho para além dos limites do condado “faria limer”. Provavelmente, Berrini/Chucri receberá parte desse volume, atraído pelas características positivas de seu estoque, localização e infraestrutura.

O certo é que ambas as regiões devem continuar sendo expoentes das movimentações corporativas pelos próximos anos, evidenciando tendências com potencial de reflexo para outras áreas da cidade.

*Rafael Calvo é diretor da Divisão de Escritórios da JLL.