Recessão? Real estate nos EUA contraria tendência e mostra resiliência

Por Bússola

Com os impedimentos ao crescimento econômico se acumulando mundialmente, somados com à mais recente decisão do Federal Reserve de aumentar a taxa de juros americana em 75 bps, prevendo outras elevações, como estratégia de combate a maior inflação medida em 40 anos nos EUA, que marca atualmente 9,1% no acumulado dos últimos 12 meses, segundo leitura mais atual do Índice de Preços ao Consumidor (CPI, do inglês), a tensão dominou os mercados e alguns especialistas dão como certo que o país vai entrar em recessão.

Aliás, o cenário se agravou, principalmente, após a apresentação do Payroll (relatório de empregos americano) que não indicou uma desaceleração econômica importante, o que dá ao banco central norte-americano motivos para promover novos aumentos de grande proporção, com intuito frear o aumento de preços. Apesar de terem certa razão, ao olhar para o comportamento dos ativos contracíclicos e, também, para a situação de forma mais regional, a gente percebe que não é possível generalizar. Há segmentos que vão atuar na contramão da crise, como é o caso do real estate, e, ainda, cada lugar do mundo vai sentir a puxada econômica de maneira diferente, com base em seus níveis de desenvolvimento, comportamentos e problemas locais.

Se por um lado o Fed mostrou-se atento aos indicadores e mostrou permanecer ágil o suficiente para ajustar a política conforme necessário, por outro, corre-se o risco de estar atrás da curva da inflação. Então, de modo geral, nos Estados Unidos espera-se que o crescimento econômico seja mais moderado este ano, apesar do mercado de trabalho continuar robusto, o desemprego baixo e já ser possível notar um afrouxamento dos gargalos de suprimentos. Vale lembrar: é um movimento global, reservado às devidas particularidades locais, como comentei acima.

Falando de regionalidade, para conseguir compreender por que não se pode generalizar a chegada ou não de uma recessão, o Texas divulgou recentemente seus números de emprego de maio, mostrando uma expansão econômica contínua, inclusive destacando a criação de 74 mil novas vagas ao longo do mês, mais do que em qualquer outro estado americano.

Dessa forma, por lá, o impacto da decisão do Fed será menor, se comparado a outros lugares dentro do próprio País que ainda estão patinando para melhorar seus índices internos. Se pensarmos no desenvolvimento na Europa, por conta da guerra, por exemplo, é certo que cada País estará em uma escala visto esses efeitos personalizados que a cena econômica oferece. No Brasil, com a Selic superando a casa de 13% e aumentando muito o risco Brasil, é possível ver o capital estrangeiro e até mesmo o nacional, migrando para países nos quais o ambiente é mais estável e menos impactado pelas incertezas e volatilidade.

E analisando os ativos contracíclicos, as perspectivas de longo prazo para o mercado imobiliário parecem ser propícias para os negócios. Isso porque, com taxas de financiamento altíssimas e diminuição do poder de compra do imóvel próprio, o consumidor recorre à locação para resolver o quesito básico de moradia. Com esse movimento, os investidores qualificados que apostam em real estate, sobretudo nas propriedades multifamily, que são destinadas exclusivamente para aluguel residencial, por exemplo, mantém seus rendimentos estáveis e capital protegido, uma vez que a demanda será alta e esses ativos são eficientes hedge inflacionários. Os fundos imobiliários dos EUA, por exemplo, apresentam condições operacionais sólidas, historicamente, especialmente em momentos de incertezas geopolíticas e econômicas.

Cruzando o fator regionalidade com as opções de ativos contracíclicos, mais a necessidade global de commodities e a predileção pelo aluguel, encontramos elementos que favorecem os investimentos em real estate, destacando os imóveis multifamily Classe A, no Sun Belt americano, região que abriga os estados do sul dos EUA. Por lá, a demanda por unidades residenciais de ponta permanece aquecida, devido ao rápido crescimento do emprego local, que estimula um movimento de migração interna, e aos baixos níveis de oferta relacionada aos imóveis novos. Isso, somado ao fator financiamento que inviabiliza a compra da casa própria, gera um impacto positivo para quem investe nos fundos imobiliários dessa região, de modo que supera, com folga, o impacto negativo das taxas mais altas que podem retrair a economia.

Para concluir, é fato que o mundo vai enfrentar uma redução no crescimento econômico, o que tecnicamente até pode ser chamado de recessão, mas para considerar isso, é preciso avaliar muitos fatores e considerar uma leitura histórica de fatos. Os países com alta taxa de desemprego, falta de investimentos em infraestrutura, incerteza política e sem um respaldo legal universal terão um impacto bem mais significativo, por exemplo, e poderão declarar estar em estado de retrocesso econômico muito antes de outros.

Mas, na minha leitura, o Fed mostra estar confiante na força de recuperação da economia americana e busca agir de maneira que consiga afastar temores sobre uma possível recessão severa e assim diminuir a tensão do mercado financeiro mundial. A expectativa é que esse ciclo se estenda por cerca de 18 meses até que a inflação volte ao patamar anterior, nos EUA, devolvendo relativa tranquilidade. Acredito que o Fed vai encontrar o ponto de equilíbrio entre a desaceleração econômica e o controle inflacionário.

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