Taxas de financiamento imobiliário ficam mais baratas com queda da Selic?

Não é só o mercado que fica atento aos movimentos do Comitê de Política Monetária (Copom). Consumidores, governo e investidores também acompanham de perto as decisões do Banco Central. Isso porque a Selic influencia na economia como um todo, impactando, inclusive, juros praticados em diversos tipos de crédito, como financiamentos.

A queda da taxa básica de juro da economia brasileira pode interferir, por exemplo, na compra de imóveis financiados e beneficiar os tomadores de empréstimos. Na última quarta-feira, 20, o Copom reduziu a Selic em 0,5 ponto percentual, levando-a para 10,75% ao ano. Para 2024, o último Boletim Focus, publicado um dia antes da reunião do Banco Central, seguiu com a projeção da Selic em 9% para 2024, 8,50% para 2025 e para 2026.

Mas, apesar do corte aquecer a economia e tornar o chamado “custo do dinheiro” mais barato, a relação com a redução das taxas de financiamento não é tão direta assim. Isso porque o funding (local da onde vem os recursos) do crédito imobiliário é composto de dois fatores, poupança e títulos de crédito incentivados. O primeiro fator, por sua vez, é impactado negativamente com a queda da Selic.

“A queda da Selic deve impedir o aumento de taxas, mas não é tão provável que elas caiam na mesma intensidade. Claro, se o corte for muito agressivo, pode melhorar um pouco a situação, mas isso também depende dos financiamentos já existentes serem pagos e dos recursos serem aportados na poupança novamente”, explica Paulo Castro, gestor de Real Estate da SulAmérica Investimentos.

Como funcionam as taxas de financiamento imobiliário?

Por lei, 65% do dinheiro aportado na poupança precisa ir para crédito imobiliário. Na prática, a pessoa que investe na poupança está emprestando dinheiro ao banco, que empresta para pessoas que solicitam empréstimos imobiliários. Desses 65%, a regulamentação exige que 80% vá para financiar imóveis de até R$ 1 milhão.

Esse dinheiro derivado da poupança, custa para o banco uma taxa referencial (TR) + 0,5% ao mês. “Por isso, obviamente, ele consegue emprestar esse dinheiro mais barato, porque não custa tanto para ele”, comenta Castro. Entretanto, quando a poupança não é o suficiente para suprir a demanda de crédito imobiliário, é preciso recorrer a outros instrumentos.

Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letra Imobiliária Garantida (LIG) é a outra parte que compõe o funding imobiliário. É aqui que a Selic entra já que, muitas vezes, o custo desses títulos de crédito é esta taxa. Quando ela diminui, o dinheiro, na teoria, fica mais barato, o que poderia impactar as taxas de financiamento.

Porém, como explica Giuliano Bandoni, gestor de Fundos Imobiliários da Rio Bravo, não é a Selic propriamente que é a referência para essa parte do funding e, sim, os juros futuros (que refletem a Selic de longo prazo). “A grande influência está muito mais como a curva de juros futuros ficará do que efetivamente agora, no sentido de cortes”, pontua.

Isso porque, de acordo com o especialista, o banco, quando vai emprestar o dinheiro para uma pessoa, faz um funding com uma duração “casada”, ou seja, capta o dinheiro com algum produto de duração parecida. Como os financiamentos são de longo prazo, o banco vê o custo de funding dele para a frente, como o DI daqui a dez, 15, ou até 30 anos.

Somado a isso, com a redução da Selic, a poupança — e investimentos de renda fixa no geral — deixam de ficar atrativos e há uma migração para a renda variável. Segundo o último boletim da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), em janeiro de 2024, a captação líquida das cadernetas de poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) mostrou desempenho negativo em R$ 16,3 bilhões (houve mais saque do que depósito).

Em 2023, somente dois meses (junho e dezembro) tiveram captação positiva. Por outro lado, a Abecip destaca que nota-se alguma resiliência da poupança ou mesmo o reflexo de um ambiente econômico mais estimulante, já que a de janeiro deste ano foi bem inferior à de janeiro do ano passado, de R$ 27,2 bilhões.

Então pode ser que as taxas subam?

Ainda que a poupança esteja vivenciando saques, Antônio Paulo Barbosa, CEO da Homefin, explica que, hoje, menos da metade da carteira de crédito imobiliário é composta pela poupança. “Praticamente 60% hoje do funding é feito de instrumentos do mercado, como LCI, LIG. Por isso, o impacto da poupança é muito menor”, pontua.

Com o ciclo contínuo da queda da Selic, os juros futuros podem arrefecer, o que impactaria o custo de crédito captado por meio desses títulos e, consequentemente, reduziria as taxas de financiamento imobiliários.

Segundo especialistas, o mercado de crédito imobiliário tem um certo “delay”. Quando a Selic sobe, ele sobre mais bruscamente, mas quando cai, demora um pouco mais para sentir. O movimento é possível ser visto no gráfico abaixo realizado pela Homefin. O histórico das taxas de financiamento imobiliário de quatro bancos nos últimos 12 meses mostra essa estagnação.

Data	Caixa Econômica	Santander	Bradesco	Itaú
fev/23	8,80%	10%	10%	10%
mar/23	8,80%	10%	10,49%	10,50%
abr/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
mai/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
jun/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
jul/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
ago/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
set/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
out/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
nov/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
dez/23	9,80%	11%	10,49%	10,50%
jan/24	9,80%	11%	10,49%	10,50%
fev/24	9,80%	11%	10,49%	10,50%

Apesar de as taxas de financiamento ainda não terem barateado, Bandoni explica que o momento pode ser oportuno para comprar imóvel. Isso porque se o comprador deixar para quando as taxas estiverem muito baixas, a demanda vai aumentar, o que pode impactar o preço dos imóveis, que tende a ficar mais caro.

“Isso porque o mercado imobiliário é uma relação de demanda e oferta, ou seja, quando as taxas estiverem muito baixas, provavelmente vai haver mais compradores e o preço do imóvel tende a aumentar. Então o custo de financiamento vai ser menor, mas o valor do imóvel vai ser maior. Tudo é questão de análise.”

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